النزاعات الناشئة عن عقد الكراء في ظل أزمة كوفيد-19 دراسة تحليلية على ضوء قانون الالتزامات و العقود، القانون 49.16 و القانون 67.12

النزاعات الناشئة عن عقد الكراء في ظل أزمة كوفيد-19

دراسة تحليلية على ضوء قانون الالتزامات و العقود،

 القانون 49.16 و القانون 67.12

 

 

   ذ/ ســامــي بــنــيــحــي

محامي متمرن بهيئة المحاميين بالدار البيضاء

طالب باحث بسلك الماستر تخصص الأعمال

 

مـــقــــدمـــة

  لقد أدى فيروس كورونا المستجد كوفيد-19 الذي ظهر في مدينة ووهان في الصين و اجتاح باقي بلدان العالم، إلى اعلان السلطات المعنية لحالة الطوارئ و فرض الحجر الصحي كإجراء وقائي من أجل تفادي تفشي هذا الوباء الخطير الذي ينتشر بشكل سريع و يؤدي في بعض الأحيان بأرواح المصابين به، و على غرار باقي البلدان، فقد أعلنت الحكومة المغربية كذلك حالة الطوارئ بكل أرجاء المملكة و ذلك بتاريخ 23 مارس 2020 انطلاقا من مرسوم قانون رقم 2.20.292 يتعلق بـ” سن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية وإجراءات الإعلان عنها ”، وذلك في إطار التدابير الوقائية الاستعجالية اللازمة التي تفرض على السلطات العمومية وفقا للفصل 21 من الدستور ضمان سلامة السكان وسلامة التراب الوطني في إطار احترام الحقوق والحريات المكفولة للمواطنين، و كذلك من أجل محاصرة هذا الفيروس و الحد من آثاره الوخيمة.

  هذه الاجرائات الاحترازية أدت إلى وقف حرية التنقل في الأماكن العمومية و كذا إيقاف بعض القطاعات عن العمل و التي قد يؤدي استمرارها إلى ظهور بؤر وبائية جديدة للفيروس بسبب تجمع و تنقل المواطنين فيها^[1]، هذا ما جعل من مجموعة من المواطنين يتوقفوا عن ممارسة الأنشطة التي كانت تمثل لأغلبيتهم مصدر الدخل الأساسي، مما أدى إلى حيلولتهم دون تأدية بعض الالتزامات التعاقدية الواقعة على عاتقهم كالكراء أو أداء فواتير الماء و الكهرباء أو أداء أقساط القروض ... إلى غير ذلك.

  لكن ما يهمنا في هذا الصدد هي العقود الكرائية سواء المدنية أو المهنية أو التجارية، حيث بسبب توقف عجلة العمل عند أغلبية الأشخاص فإن ذلك قد خلق مجموعة من النزاعات و الاشكالات التي تهم فئة من الأشخاص يكترون محلات إما تجارية بغرض أعمالهم الحرفية أو التجارية أو الصناعية، أو شقق سكنية قصد العيش فيها أو شقق قصد ممارسة أعمالهم المهنية كالمحاماة و التوثيق و العدول...

  فآثار هذه الجائحة قد انصبت على العلاقة التي تجمع المكري بالمكتري في عقد الكراء بنوعيه، و أفرزت عنها مجموعة من الاشكالات خصوصا و أن عدد كبيرا من المكترين قد توقفوا عن أداء المستحقات بسبب توقف نشاطهم المهني أو بسبب توقفهم عن استعمال المحلات المكتراة بسبب إغلاقها، و هذا ما سيجعل القضاء المغربي أمام اشكال حالة الطوارئ و الحجر الصحي الذي يفرض على الأشخاص المكوث في بيوتهم إلى حين الحد من مخاطر هذا الفيروس القاتل ، و كذا اشكال حق المكري في طلب افراغ المكتري من المحل كلما تبث أنه في حالة مطل بسبب عدم أداء هذا الأخير للمستحقات الكرائية .

  هذا ما جعل فريقان من البرلمان يتقدمان بمقترحين قانون من أجل تعديل مقتضيات القانون ^[2]67.12 و كذا القانون 49.16^[3] حتى يتماشى و النزاعات التي أثارتها جائحة كورونا، و حتى يتم حفظ حق كل من الطرفين بكل عدل و مساواة.  

-         أهمية الموضوع :

  تتمثل أهمية هذا الموضوع في معرفة الأساس القانوني الذي سيعتمد عليه القضاء المغربي حتى يقوم بفض النزاعات التي تقوم بين المكري و المكتري بسبب توقف أداء المستحقات الكرائية وسط هذه الأزمة التي تعرفها مملكتنا، إضافة إلى أن دراسة هذا الموضوع سيؤدي بنا إلى معرفة النصوص القانونية الواجبة التطبيق على هذه النزاعات و إلى أي مدى سيستطيع هذا المقترح الذي تم تقديمه إلى حل هذه النزاعات.

  كذلك سنحاول معرفة وضعية كل من طرفي العلاقة الكرائية خلال فترة حالة الطوارئ و بعد رفعها.

-         دافع اختيار الموضوع :

    كان الدافع وراء اختيار هذا الموضوع، محاولة التعرف على الحلول القانونية التي يمكن لكلا الطرفين الالتجاء لها في حالة نشوب نزاع في هذه الفترة، خصوصا و أن النصوص القانونية الحالية لا تسعفنا في حال ودي بين الطرفين لأنها تجر الطرفين إلى الفسخ و الافراغ و هو ما لا يصح و الفترة التي تمر بها مملكتنا.

-         اشكالية الموضوع :

  من خلال ما سبق سرده يمكن طرح الاشكال التالي :

" إلى أي حد استطاع التشريع و القضائي المغربي إيجاد حلول للنزاعات الناشئة عن العلاقات الكرائية بنوعيها في ظل التأثيرات التي تعرفها المملكة المغربية في ظل جائحة كورونا ؟ "

  و عن هذا الاشكال تتفرع عدة تساؤلات منها : ما هي التأثيرات التي أفرزتها جائحة كورونا على العلاقات الكرائية ؟ ما هي النصوص القانونية الواجبة التطبيق على هذه النزاعات؟ هل فعلا استطاع القضاء حل النزاعات هذه مع حفظ حق كلا الطرفين؟ و هل هذا المقترح المقدم من طرف الفرق البرلمانية قد يساهم في حل هذه الاشكالات المطروحة؟

-         التصميم المقترح :

و بالتالي حتى نعالج هذا الاشكال و الأسئلة المتفرعة عنه، نقترح دراسة هذا الموضوع انطلاقا من التصميم التالي :

المحور الأول : قواعد المطل في زمن كورونا

المحور الثاني : تأثير جائحة كورونا على عقود الكراء

المحور الثالث : الحلول المقترحة لفض النزاعات

المحور الأول : قواعد المطل في زمن كورونا

  نظم المشرع المغربي قواعد المطل في ظهير الالتزامات و العقود، فقد نظم مطل المدين من الفصل 254 إلى الفصل 267 من نفس القانون و كذلك مطل الدائن من الفصل 270 إلى الفصل 274 من نفس القانون، إلا أنه ما يهمنا هو المطل الذي يمارسه المدين أي المكتري في العلاقة التعاقدية.

  إلا أن هذا قواعد المطل تتقيد بمجموعة من الاجراءات الخاصة المنصوص عليها في القانون 49.16 المنظم للكراء التجاري، و كذا القانون 67.12 المنظم للكراء السكني و المهني كان على المكري اتباعها في مواجهة المكتري المتمتطل عن الأداء.

  لذلك سنتطرق أولا إلى قواعد المطل في قانون الالتزامات و العقود لنتطرق بعد ذلك إلى المسطرة المتبعة في مواجهة المكتري المتماطل.

أولا : قواعد التماطل في القانون المغربي

  عرف المشرع المغربي مطل المدين في الفصل 254 من قانون الالتزامات و العقود بأن:" يكون المدين في حالة مَطْـل، إذا تأخر عن تنفيذ التزامه، كليا أو جزئيا، من غير سبب مقبول "، أي يكون المدين في حالة مطل في حالة إذا تأخر عن أداء التزامه أو امتنع عن تنفيذه بدون مبرر مشروع أو مقبول، و في حالة تواجد المدين في حالة مطل جاز للدائن أو المكري حسب الفصل 259 من ق ل ع إجباره على تنفيذ التزامه، مادام تنفيذه ممكنا أما إذا لم يكن ممكنا جاز للدائن أن يطلب فسخ العقد، وله الحق في التعويض في الحالتين . لكن إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن إلا في جزء منه، جاز للدائن أن يطلب إما تنفيذ العقد بالنسبة إلى الجزء الذي مازال ممكنا، وإما فسخه وذلك مع التعويض في الحالتين.

  إذن يمكن للدائن في حالة كان المدين قد توقف عن أداء التزاماته التعاقدية أن يطلب أداء المبالغ المالية إذا كان التنفيذ ما زال ممكنا، أو أن يطلب فسخ العقد مع التعويض^[4]، و بربط هذه القواعد مع عقد الكراء^[5] فإن قواعد المطل تظهر بشكل أفضل، حيث يمكن للمكري حسب الفصل 692 من ق ل ع في فقرته الثالثة^[6] في حالة عدم أداءه لمبلغ الكراء في الوقت المحدد أن يقوم بفسخ العقد مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الحال.   

  إلا ان الكراء رغم أنه يتماشى و قواعد المطل في قانون الالتزامات و العقود، فإنه يعرف مسطرة خاصة وجب على المكري أن يتبعها حتى يستفي حقه من المكتري المتماطل، و هي المسطرة المصادقة على الانذار التي يسبقها إجراء انذار المكتري بمبلغ الكراء الغير مؤدى مع احترام مقتضيات القانون 67.12 إذا تعلق الأمر بكراء مدني، أو القانون 49.16 إذا تعلق الأمر بكراء تجاري.

  ذلك أن القضاء قد أكد في عديد من قراراته – و كذا الفقه^[7] - على مبدأ أن الكراء يطلب و لا يعرض، بمعنى أن المكري يجب أن يتوجه إلى مكان تواجد العين المكتراة لاستلام الوجيبة الكرائية فان لم يقم بهدا الإجراء فلا يجوز له الاحتجاج ضد المكتري بكونه أخل بالتزام الأداء، مما يتطلب الأمر ضرورة إنذار المكتري بالوفاء كي يعتبر في حالة مطل و يتم غثباتها عليه و هو ما أكدته محكمة الاستئناف بالرباط في قرار لها جاء فيه : " الفصل 12 من ظهير 25/1980 كما وقع تعديله بالقانون رقم 63.99 إن أعفى المكري من توجيه الإنذار إلى المكتري طبقا للشكليات المنصوص عليها بالفصل 8 و 9 من نفس القانون في الحالات المنصوص عليها بالفصل 692 من ق.ل.ع فان ذلك لا يعفيه من توجيه الإنذار،ذلك أن عنصر التماطل المؤدي إلى الفسخ لا يتبث بمجرد عدم أداء واجبات الكراء التي حل أجلها بل لابد من توجيه إنذار بالأداء للمعني بالأمر و توصله به و تحديد اجل لهدا الأداء حتى يمكن للمحكمة ترتيب الآثار عن التماطل في حال ثبوته " ^[8].

  كما أكدته كذلك المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء في حكم لها جاء فيه أن : " لما كان الكراء يؤدي في مكان تواجد العين المكتراة، فعنه مطلوب لا محمول و بالتالي لا يثبت مطل المكتري إلا إذا وجه إليه انذار بلأداء، و أمهل أجلا معقولا طبقا لمقتضيات الفصل 255 من ق ل ع ... "^[9].

  لذلك فإن التماطل في أداء الوجيبة الكرائية يحتاج الى إثبات بواسطة إنذار من المكري ليخول له القانون بعد اتباع هذا الاجراء من استيفاء دينه من المكتري أو المصادقة على الانذار في حالة عدم الاداء مع امكانية التعويض و افراغه من المحل المكترى.

ثانيا : مسطرة المصادقة على الانذار في القانون المغربي

  أعطى المشرع المغربي للمكري الحق في طلب إفراغ المكتري الذي تماطل عن أداء المستحقات الكرائية في آجالها المحددة، حيث يمكن للمكري أن يرفع دعوى للمصادقة على الانذار بعد اتباع الاجراءات القبلية لتبليغ الانذار القضائي للمكتري المتماطل عن الأداء.

  و قد نص على هذا الاجراء القبلي كل من المادة 23 من القانون 67.12 الذي نص على أن : " يمكن للمكري في حالة عدم أداء وجيبة الكراء والتكاليف التابعة لها المستحقة، أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري .لا يقبل الطلب إلا إذا كان مشفوعا بإحدى الحجج المشار إليها في المادة 22 أعلاه. "، حيث يجب على المكري أن يتقدم بطلب أمام رئيس المحكمة الابتدائية في إطار الأوامر المبنية على طلب^[10] من أجل استصدار أمر^[11] لتبليغ المكتري المتماطل باخلالاته و بوجوب آداءه للوجيبة الكرائية المستحقة و إلا سيتم إتباع جميع الاجراءات القانونية ضده.

  كما أن القانون 49.16 قد نص على نفس الاجراء في المادة 26 منه التي اكدت على أن: "  يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية، ان يوجه للمكتري إنذارا، تضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، و أن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل . يحدد هذا الأجل في : خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط ...  "، حيث يمكن للمكري في حالة كان المحل مخصص للكراء التجاري أن يمارس مسطرة المصادقة على الافراغ بعد أن يبقى الانذار الموجه للمكتري المتماطل بنفس الطريقة المبينة سابقة بدون جدوى.

  أما عن شكليات الإنذار فيجب على المكري أن يحترمها عند قيامه بتوجيه هذا الأخير حيث يجب أن يتضمن^[12] كل من عنوان المكري و عنوان المحل المكرى و عند الاقتضاء موطن أو محل إقامة المكتري، كذلك مقدار السومة الكرائية و المدة المستحقة و مجموع المبالغ الكرائية المتخلذة بذمة المكتري، ثم أخيرا الاشارة إلى حق اللجوء إلى مسطرة التصديق على الانذار في حالة عدم أداء المبالغ المستحقة داخل الأجل المحدد^[13] و الذي يتمثل في 15 يوما يبتدئ من يوم تبليغ الانذار للطرف المعني.

  و في حالة أن بقي الانذار بدون جواب أو لم يقم المكتري بالوفاء بالأموال المستحقة بعد مرور الأجل، يحق هنا للمكري هنا اتباع مسطرة المصادقة على الانذار و الأمر بالافراغ مع الأداء للأموال المستحقة، حيث يتقدم مرة أخرى المكتري بطلب إلى المحكمة الابتدائية في حالة كان الكراء مدنيا أو مهني ، و التي توجد بدائرتها العقار المؤجر، و ذلك عن طريق محام الذي يقوم يودع المقال المشار فيه إلى البيانات المذكورة في الانذار و إلى ملخص الوقائع، و يطلب من خلاله من المحكمة المختصة المصادقة على الانذار مع إفراغ المكتري من المحل و ذلك حسب المادة 56 التي أجازت افراغ المكتري أو من يقوم مقامه من المحل المكترى متى بقي الانذار بالأداء بدون جدوى.

  أما في إطار الكراء التجاري فإذا كان هناك شرط فاسخ مضمن في عقد الكراء^[14] فيمكن للمكري أن يتقدم بطلب امام قاضي الأمور المستعجلة لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ من أجل استرجاع العقار و افراغ المكتري أو من يقوم مقامه، أما إذا لم يكن هناك شرط فاسخ فجاز له التقدك بطلب المصادقة على الانذار مع الافراغ أمام المحكمة التجارية المختصة.

  إلا أنه بسبب انتشار جائحة كورونا في العالم و التي أدت إلى اتخاذ إجراءات قاسية أدت إلى شل حركة عدة مجالات، و هو ما أدى إلى بعض المكريين سيئي النية إلى استغلال هذه الجائحة بالقيام بطرد المكتريم بحجة عدم أدائهم للواجبات الكرائية مما يجعلنا نتسائل حول التأثيرات التي أفرزتها هذه الجائحة على العقود الكرائية بنوعيها.

المحور الثاني : تأثير جائحة كورونا على العقود الكرائية

  إن تفشي وباء كورونا في العالم و لخطورة انتشاره و إصابته للأفراد بعوارض وخيمة، أدى إلى فرض السلطات المعنية – الحكومة المغربية – لاجراءات الحجر الصحي من أجل حفظ صحة المواطنين و حصر آثار الوباء، حيث ثم في الأول إصدار بلاغات مشتركة بين وزارة الداخلية و وزارة الصحة أو وزارة الصناعة و التجارة و الاقتصاد الأخضر و الرقمي، التي أدت إلى وقف عدة مجالات و كذلك حظر التجول في بعض الأوقات^[15]، مثل البلاغ الذي حدد لائحة تبين الأنشطة التي يجب أن تستمر في تقديم الخدمات ووفرة السلع الأساسية على المستوى الوطني، و تقديم خدماتها ومنتوجاتها للمواطنين خلال فترة الطوارئ الصحية.

  ثم تلاها بعد ذلك صدور مرسومي قانون^[16] الذين أكد جميع البلاغات السابقة، حيث تم فرض الحجر الصحي على المواطن و أصبح الخروج للضرورة القصوى فقط، إضافة أنه تم حظر التجول في المملكة بعد الساعة السادسة مساء، كما تم حظر التنقل بين المدن، و تم حصر المؤسسات و الأنشطة التي يمكن أن تستمر في الاشتغال رغم هذه الاجراءات الاحترازية و غلق باقي المحلات التجارية و غيرها من المؤسسات التي تستقبل العموم^[17].

  لذلك نلاحظ ان هذه الاجراءات الاحترازية ستجعل عدة مؤسسات و محلات تجارية تتوقف عن العمل و تغلق إما بسبب أمر من السلطة المعنية أو بسبب وقوف العجلة الاقتصادية أو بسبب خطورة وباء كورونا مما سيؤدي بذلك إلى توقف اليد العاملة و كذا توقف مصدر الدخل اليومي لبعض الاشخاص.

  هذا ما سيجعل شريحة كبيرة من المكترين يتوقفون عن أداء المستحقات الكرائية بسبب غلق محلاتهم التجارية أو توقفهم عن العمل أو أن التعويض المقدم لهم من صندوق الضمان الاجتماعي بعد تسجيلهم به – في حالة كانوا اجراء - لا يكفي من أجل الوفاء بهذه المستحقات، و ذلك باعتبار أن آثار هذه الجائحة قد جعلت من المستحيل عليهم أداء مستحقات الكراء للمكري.

مما سيجعلنا نطرح اشكالا مهما يتمثل في مآل عقود الكراء بنوعيه في ظل أزمة كورونا كوفيد-19 ؟

  و كي نجيب عن هذا الاشكال سنتطرق إلى مدى اعتبار هذه الجائحة كقوة قاهرة تفسر امتناع المكترين عن هذا الأداء ( أولا ) لنتطرق بعد ذلك إلى مآل هذه العقود هل سيتم فسخها أم أنها ستبقى متوقفة إلى غاية انتهاء هذه الجائحة ( ثانيا ) .

أولا : اعتبار جائحة كورونا قوة قاهرة

  لقد عرف المشرع المغربي القوة القاهرة في الفصل 269 من ق ل ع الذي نص أن : " القوة القاهرة هي كل أمر لا يستطيع الإنسان أن يتوقعه، كالظواهر الطبيعية (الفيضانات والجفاف، والعواصف والحرائق والجراد) وغارات العدو وفعل السلطة، ويكون من شأنه أن يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا. ولا يعتبر من قبيل القوة القاهرة الأمر الذي كان من الممكن دفعه، ما لم يقم المدين الدليل على أنه بذل كل العناية لدرئه عن نفسه. وكذلك لا يعتبر من قبيل القوة القاهرة السبب الذي ينتج عن خطأ سابق للمدين. "، فمن خلال هذا التعريف فإن القوة القاهرة يشترط فيها أن تكون غير متوقعة و أن يستحيل دفعها و أن يكون الحادث فجائيا ، و اخيرا ان لا يكون خطأ المدين سببا في هذه الواقعة.

  أما عن جائحة كورونا فقد اختلفت الآراء في اعتبار كورونا أو فيروس كوفيد-19 قوة قاهرة أو فقط حالة طوارئ حيث انقسمت هذه الآراء إلى توجهين :

 

-         التوجه الأول :

  يأكد هذا التوجه^[18] أن جائحة كورونا لا تتوافق و شروط القوة القاهرة التي حددها المشرع المغربي في الفصل 269 من ق ل ع و ذلك لأن شرط " غير متوقع " هو غير متوفر في هذه الجائحة، حيث ان السلطات المغربية كانت على علم بوقوعها منذ تفشيها بمدينة وهان في الصين و أنها كانت فقط مسالة وقت حتى تصل آثار هذا الفيروس إلى المغرب.

  لذلك اعتبر هذا الاتجاه أن فيروس كورونا هو فقط حالة من حالات الطوارئ و التي تعرف بأنها حوادث استثنائية عامة وغير متوقعة، كان من نتيجتها أن يصبح تنفيذ الالتزام مرهقا بالنسبة للمدين و يهدده بخسارة فادحة متى أجبر على تنفيذه حالا و بالكيفية التي تم الاتفاق عليها عند ابرام العقد، و اعتبار جائحة كورنا حالة طوارئ كان راجع لتشابه خصائص هذه الأخيرة مع خصائص الظروف الطارئة، ذلك انها ظرف استثنائي و غير عادي ، لانها ظروف عامة لا تختص بالمدين لوحده و أنها ظروف غير متوقعة و لا يمكن دفعها^[19].

-         التوجه الثاني :

  بخلاف التوجه الأول، فإن التوجه الثاني^[20] يرى بأن جائحة كورونا تتحقق فيها شروط القوة القاهرة، و ذلك باعتبار أن الجائحة رغم أن توقعها كان ممكنا إلا أن آثار هذه الأخيرة لم يكن بالامكان توقعها أو الحد من انتشار هذا الوباء، إضافة إلى أن منظمة الصحة العالمية اعتبرت أن فيروس كورونا كوفيد-19 يعتبر جائحة، لأنه انتشر بشكل سريع في كل مناطق العالم، و أن معدل الوفيات في تزايد و لا يوجد له علاج آني، و لأن هذا الفيروس أدى إلى غلق عدة مجالات و ضرب العديد من القطاعات الاقتصادية عرض الحائط، كما أنه حال دون تنفيذ عدة عقود و التزامات، زيادة على أنه أغلق مصدر الرزق لشريحة مهمة من المجتمع ...

  لذلك فإن آثار هذا الفيروس هي نفسها آثار القوة القاهرة مما يجعلها تتسم بهذه الصفة لأن آثارها لا يمكن الحد منها و لا يمكن توقعها، و هو ما ذهبت إليه محكمة الاستئناف بكولمار في قرارها الذي جاء فيه أن : " لم يتسن تقديم المستأنف، السيد أ، إلى جلسة الاستماع في محكمة الاستئناف، بسبب الظروف الاستثنائية التي لا يمكن التغلب عليها، و التي تتسم بطابع القوة القاهرة، المتصل بالجائحة الجارية لـ Covid-19 "^[21].

  و في لبنان أصدر قاضي التحقيق في الشمال داني الزعني قرارا قضائيا إعتبر بموجبه أن فيروس الكورونا يشكل قوة قاهرة من جراء تعريض المواطنين، بمن فيهم نزلاء السجون، إلى خطر الإصابة بالعدوى المميتة، وأن هذا الأمر يختزن على المستوى الوطني، حالة ضرورة تسمح للقاضي بما له من سلطة تقدير أن يتخذ تدابير وقائية لملاءمة الأوضاع الخطرة المشكو منها، عبر تطبيق نص المادة 108 من قانون أصول المحاكمات الجزائية اللبناني^[22].

-         رأيي الشخصي :

  من خلال ما تم بسطه سابقا، فإننا نرى أن فيروس كورونا  و خصوصا الآثار التي تترتب عنه هي تتسم بالقوة القاهرة ذلك أنه رغم امكانية توقع وصول الفيروس إلى المملكة المغربية إلا أن آثاره و سرعة انتشاره كانت غير متوقعة.

  و لو افترضنا أنه يمكن توقعها فإنه لا يمكن الحد من انتشار هذا الفيروس سواء مكانيا أو زمانيا رغم جميع الاجراءات الاحترازية و الوقائية التي اتخذتها الحكومة المغربية أو باقي السلطات في بلدان العالم^[23]، إضافة إلى أن آثاره انصرفت إلى الاطاحة بالقطاع الاقتصادي بشكل كبير حيث أدت إلى توقف عدة شركات و مجالات تجارية.

  فخطورة آثار هذا الفيروس على الصحة العالمية للبشر جعلت من الصعوبة التصدي له و تدارك آثاره رغم جميع الاجراءات الصارمة المفروضة، مما يجعله بالتأكيد آثار هذا الفيروس تأخذ شكل القوة القاهرة و ذلك ما أكده الأستاذ جان ثابث بقوله أن : " فالعاصفة الهوجاء و إن كانت متوقعة إلا انه لا يمكن مقاومة ما ستخلفه من أضرار و مخاطر لأن توقع حصولها لا يفيد بالضرورة توقع آآثارها و إلا لكان بالامكان اتخاذ كافة الاحتياطات اللازمة للحؤول جون أضرارها الهادمة. فتوقع حصولها لا ينفي حتما شروط القوة القاهرة ... و إن جائحة فيروس كورونا العالمية قد أثرت بصورة فادحة على الاقتصادات العالمية، فتكون فعلا قوة قاهرة كونها خارجة عن السيطرة إلى حد كبير "^[24].

  لذلك يبقى الرأي الذي ينفي على فيروس كورونا و آثارها صفة القوة القاهرة و أن هذه الأخيرة هي حالة من حالات الطوارئ الاستثنائية، رأي متجاوزا، لأنه بالرغم من عدم وجود نصوص قانونية في القانون المغربي التي تؤكد أن الجائحة هي بالفعل تشكل قوة قاهرة، إلا أن خطورة هذا الوباء و آثاره الوخيمة أدت إلى أزمة اقتصادية كبيرة، تجعل منه قوة قاهرة بالفعل خصوصا و أن هذه الجائحة لا يمكن الحد من آثارها زمانيا و لا مكانيا، حتى أن اللقاح الذي بامكانه محاربته لا زالت الدول الأقوى اقتصاديا في العالم عاجزة الوصول إليه، و بالتالي كان من الصائب على السلطة القضائية أن تتدخل لاعمال سلطتها التقديرية حتى تحافظ على الاستقرار القانوني و القضائي، و تؤكد أن آثار فيروس كورونا تشكل قوة قاهرة.

ثانيا : مآل عقود الكراء في ظل جائحة كورونا

  كما تقدمنا بالشرح سابقا، فإن تحقق شروط القوة القاهرة في جائحة كورونا أدت إلى وقف عدة التزامات بسبب تأثيرها على المجال الاقتصادي و إيقافها لعدة مجالات مما يجعل منها سببا معفيا من المسؤولية العقدية، كما أنه يترتب عنها اختلال توازن العقدي حيث سيؤدي بذلك للطرف المتضرر إلى طلب فسخ العقد بسبب أن القوة القاهرة حالة دون تنفيذ أحد الطرفين لالتزاماته التعاقدية.

  فقد ترتبت عن هذه الجائحة حالتين من القوة القاهرة^[25]، أولها الظرف الطبيعي الذي أدى إلى توقف عدة شركات و مجالات إما خوفا من انتشار هذا الفيروس بسرعة أو بسبب الأزمة الاقتصادية التي أفرزتها هذه الجائحة، أما ثانيها هو فعل السلطة حيث أن بلاغات السلطة الحكومية في شخص وزارة الداخلية و وزارة الصحة منذ 16 مارس 2020 و كذلك مرسومي القانون المتعلق بفرض الحجر الصحي، أدت إلى اغلاق و وقف مجموعة من المجالات و القطاعات و منعها من ممارسة الأنشطة، و بالتالي فإن المكريين قد تضرروا بسبب توقف عدة مكترين عن الأداء لعدم وجود مصدر دخل أو لتوقفهم عن العمل أو بسبب امر السلطات الذي أدى باغلاق المحلات.

  لذلك نتسائل في هذا الصدد عن مآل عقود الكراء التجارية و المدنية من جراء هذه الجائحة، هل ستؤدي إلى فسخها أم إلى إيقاف مفعولها ؟ و هل المكتري سيكون معفيا نهائيا من أداء إلتزاماته تجاه المكري أم أنه سيكون معفيا إلى غاية رفع هذه الجائحة ؟ و ما مصير قواعد المطل و مسطرة الافراغ في ظل هذه الجائحة ؟ 

  أما عن مآل هذه العقود فإن عقود الكراء بنوعيها السكني أو المهني و التجاري تعتبر متوقفة الآثار suspendu إلى غاية رفع حالة الطوارئ و انتهاء وباء كورونا، ذلك أن طرفي العلاقة الكرائية متضرران من جراء هذه الجائحة، فالمكري من جهة أولى متضرر من عدم أداء المكتري للمستحقات الكرائية و الذي قد يكون للمكري مصدر رزقه الوحيد، اما المكتري من جهة ثانية فهو متضرر من جراء عدم استفادته من  محله التجاري أو المهني بسبب قفله أو أنه متوقف عن شغله و عاجز عن أداء المستحقات الكرائية رغم استفادته من سكناه.  

  لذلك كان من الصعب تطبيق قواعد التماطل و الافراغ في ظل هذه الجائحة، ذلك أن قانون الالتزامات و العقود^[26] و كذا نصوص القانون 67.12 المتعلق بالكراء السكني أو المهني و القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري لم تشر من القريب أو البعيد عن كيفية أداء الوجيبة الكرائية في حالة وجود ظروف استثنائية. لذلك نرى أن قواعد المطل و الافراغ من السكن المدني أو المهني و السكن التجاري، ستتعطل في إطار هذه الجائحة ذلك أن الافراغ قد يؤدي إلى أخطار بالمكتري و عائلته في حالة خروجهم من السكن ذلك لأنهم سيصبحون عرضة لاصابتهم بالفيروس، كما أن سبب عدم أداء المكتري المهني أو التاجر للمستحقات الكرائية هو راجع لأوامر السلطة لذلك فهو يعتبر متضررا مثله مثل المكري لتوقفه عن ممارسة نشاطه.

  و بالتالي فإن المكتري لن يكون في حالة مطل و لو استطاع المكري ارسال الانذار بالأداء تحت طائلة الافراغ ذلك لأن المكتري ليس متماطلا عن الأداء بل هو عاجز عن الأداء لأسباب مشروعة، بحيث يجب على القضاء أن يتدخل كلما عرض عليه نزاع حول التماطل و الافراغ من أجر رفض الطلب في حالة ثبت له أن المكتري عاجز عن الأداء لأسباب مشروعة.

  كمثال قريب من الموضوع نورد أمرا لنائب رئيس المحكمة الابتدائية في للناظور الذي اعتبر جائحة كورونا ظرف لا يبرر قبول طلب المدعية عليها، جاء فيه أن : " حيث ترمي المدعية إلى الزام المدعى عليه بفتح الدار السكنية الموصوفة في المقال قصد تمكينها من الولوج إليها، مؤسسة طلبها على تملكها حظا في الدار المذكورة إلى جانب المدعى عليه. و حيث لم ينازع المدعى عليه في واقعة احتياج المدعية للسكن و هي واقعة تمثل ضررا حالا مبررا لتدخلنا قصد فتح المسكن في وجهها ارجاعا للحالة إلى ما كانت عليه خصوصا في الوضع الراهن الذي يعرف تفشيا لمرض كوفيد 19 و ما يرتبط به من ضرورة لزوم الأفراد منازلهم استجابة لظروف حالة الطوارئ الصحية المعلنة بسائر أرجاء التراب الوطني "^[27].

  و اخيرا فإنه من المنطق السليم و القانوني أن يبقى للمكري الحق في مطالبة المكتري بالمستحقات الكرائية بعد انتهاء هذه الجائحة، فرغم امتناع المكتري عن الأداء لعجزه أو بسبب قفل محله المهني أو التجاري إلا انه لا يمكنه حرمان المكري من المستحقات الكرائية السابقة، إلا أنه نرى أن المكري يستحق الوجيبة الكرائية فقط عن المدة التي تم فيها استعمال المحل المكترى خلال مدة الحجر الصحي و ذلك حتى لا يكون هناك تعسف من طرف هذا الأخير و لان القاعدة العامة في عقد الكراء هي مبلغ الكراء في مقابل الاستفادة من المحل المكترى.   

المحور الثالث : الحلول المقترحة لفض النزاعات

  إن توقف المكتري عن الأداء بسبب عجزه عن ذلك و تضرر المكري من جراء هذا الامتناع قد يخلق لنا نزاع، حيث أن المكري من جهة سيتبع مسطرة الانذار و الافراغ لتضرره من عدم أداء مكتري المحل السكني أو المهني أو التجاري للمستحقات الكرائية، و المكتري من جهة أخرى سيحاول اقناع المكري بعجزه عن الأداء من أجل الاحتفاظ بالعين المكتراة. لذلك كان من اللازم البحث عن الحلول اللازمة من أجل فض هذه النزاعات سنقسمها في هذا المحور إلى حلول قانونية ( أولا ) و حلول قضائية أو إدارية ( ثانيا ).

أولا : الحلول القانونية

  كما سبق الاشارة له، فإن النصوص المنظمة للكراء السكني أو المهني و الكراء التجاري، إضافة للقواعد العامة في ظهير الالتزامات و العقود لا تسعفنا من أجل الوصول إلى حل مرضي لطرفي عقد الكراء، لذلك تقدم فريقين من البرلمان بمقترح لقانون^[28] من أجل وضع خطوة أولى لايجاد حل للاشكالات المطروحة، حيث تقدم السيد مصطفى ابراهيمي رئيس فريق العدالة والتنمية وباقي أعضاء فريقه بمقترح لتعديل مقتضيات القانون 67.12 و القانون 49.16 حتى يتماشى و الاجراءات المتخذة في ظل جائحة كوفيد-19، كما تقدم السيد رشيد العبدي رئيس فريق الأصالة و المعاصرة و باقي أعضاءه بمقترح لتعديل المادة  26من القانون 49.16، كان من اللازم دراسة بنودها و تقديم بعض الملاحظات الاضافية عليها نتمنى أن تأخذ بعين الاعتبار، حتى نقوم بدراسة في فرصة أخرى بدراسة للنصوص القانونية التي قد تصدر عن الحكومة من أجل حل هذه النزاعات.

-         المقترح الأول، جاء بأربع مواد مختلفة تتمثل في :

  المادة الأولى من المقترح تنص أن : " ... لا يترتب عن تخلف المكتري الذي تأثر دخله بسبب جائحة كوفيد 19 أداء الوجيبة الكرائية تماطلا طيلة مدة فترة الطوارئ الصحية المحددة بموجب المرسوم بقانون رقم 2.20.292 الصادر بتاريخ (23  مارس 2020) 28 رجب 1444 بسن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية وإجراءات الإعلان عنها. ".

  هذه المادة أكدت على ان المكتري لا يوجد في حالة مطل طيلة مدة فترة حالة الطوارئ^[29] إذا لم يؤدي الواجبات الكرائية، بشرط أن يكون دخله أو مصدر رزقه قد تأثر بسبب جائحة كوفيد-19، فقد أقصت هذه المادة المكترين الذين لم يتأثر دخلهم بجائحة كورونا و أنهم لازالوا قادرين على الأداء.

  إلا أن هذه المادة أغفلت كيفية اثبات هذا التأثر هل سيكون بورقة تثبت ذلك ام أن الأمر راجع للقضاء، كما أن هذه المادة لم تحدد معيار التأثر هل له علاقة بعمل المكتري أم بنشاطه المرتبط بالمحل المكترى، لأنه يمكن اعتبار التاجر أو المهني الذي قفل محله أو مكتبه بسبب أوامر السلطة أو توقف عمل المحاكم توقفا عن ممارسة نشاطه، و التاجر أو المهني الذي رغم ممارسة نشاطه لكن أصبحت مدخولاته محدودة، يعتبر دخله كذلك متأثرا من جراء هذه الجائحة.

  لذلك كان على هذه المادة ان تفسر في فقرة ثانية مفهوم " التأثر " حتى يتسنى لنا التفرقة بين المكتري الذي يعتبر في حالة مطل أو الذي يعفى من التماطل، رغم أنه نرى أن جميع المكترين هم معفيين من التماطل ذلك أن كل الفئات قد تأثرت بسبب الأزمة الاقتصادية التي أفرزتها جائحة كورونا، حيث أصبحوا عاجزين عن الأداء بسبب التوقف عن ممارسة النشاط أو تدهوره، إلا أن الصعوبة تكمن في كيفية اثبات هذا العجز أو التأثر.

  أما عن المادة الثانية فقد نصت أنه : " تعد الوجيبة الكرائية المنصوص عليها بالمادة الأولى من هذا المقترح قانون دينا عاديا، عن المدة المقرر فيها تطبيق حالة الطوارئ الصحية، ولغاية مرور 60 يوما من تاريخ رفعها بمقتضى مرسوم تحديد مدة سريان حالة الطوارئ الصحية. يحق للمكري المطالبة باستيفائه بعد انتهاء فترة حالة الطوارئ الصحية. لا يترتب عن عدم أدائها عن المدة المذكورة فسخ عقود الكراء، ولا تستحق عنها فوائد ولا تعويضات عن التأخير في الأداء. ".

  هذه المادة أكدت ان الوجيبة الكرائية التي يتوقف عن أداءها المكتري منذ اعلان حالة الطوارئ إلى غاية مرور 60 يوما بعد رفعها بمقتضى مرسوم، تعتبر دينا عاديا يستحقه المكري و لا يترتب عن عدم الأداء في هذه المدة المذكورة سابقا فسخ عقد الكراء و لا تعويضات عن التأخير في الأداء^[30]، فرغم أن المكتري عاجزا عن أداء المستحقات الكرائية إلا أنه يبقى ملتزما بأداءها بعد رفع حالة الطوارئ، حيث يحق للمكري المطالبة باستيفاء دينه بعد رفع حالة الطوارئ إلى غاية 60 يوما إضافية بعد الرفع.

  إلا ان هذه المادة قد تخلق اشكالا بالنسبة للتاجر – خصوصا إذا كانت شركة - الذي يكتري محله التجاري و توقف عن الدفع، حيث سيتم فتح مساطر صعوبات المقاولة في مواجهتها، مما سيجعل المكري يصرح بدينه العادي أمام السنديك و انتظار امكانية أدائها، كما أن المادة لم تبين كيف سيتم اثبات هذا الدين خصوصا و أن الأمر سيكون أكثر تعقيدا أمام السنديك خصوصا في إثبات وجودها و استحقاقها.

  فهذه المادة يجب أن تبين نوع هذا الدين و تبين أيضا امتيازه في حالة توقف المدين التجاري خصوصا عن الدفع، فكان على الأقل عطائها امتيازا في أسبقية الأداء.

  إضافة إلى أن المكتري له الحق في منازعة المكري في هذه المديونية خصوصا في المدة التي يستحق فيها المبالغ ( و هو ما أغفلته هذه المادة)، ذلك أن المكتري المهني أو التجاري^[31] – كما سبق ذكره – قد يكون لم يستفد من المحل المكتري خلال مدة معينة في حالة الطوارئ^[32]، فلا يمكن أن يستحق المكري ثمن الكراء دون أن يكون المكتري قد استفاد كذلك.

  لأن عجز المكتري هنا رغم أنه من جراء قوة قاهرة ( أي جائحة كورونا ) الذي أدى إلى اغلاق محله، إلا أنه لا يمكن أن يؤدي مبلغ الكراء و هو  لم يستفيد أو يستعمل محله و إلا سنكون هنا أمام أداء تعسفي، لأن عقد الكراء يعطي الحق للمكري في مبلغ الكراء مقابل الاستفادة من محل الكراء.

  أما عن المادة الثالثة فقد نصت أن : " يقدم طلب استيفاء الوجيبة الكرائية من طرف المكري بموجب طلب معفي من جميع الرسوم والمصاريف القضائية، أمام السيد رئيس المحكمة المختصة. لرئيس المحكمة أن يمنح المدين، بناء على طلبه، مهلة للأداء لا تتعدى 90 يوما، حسب ظروف كل نازلة وحسب وضعية المدين. ".

  فالمكري الذي لم يستفي مبلغ الكراء طيلة مدة الطوارئ إلى غاية 60 يوما، يمكن أن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة المختصة سواء رئيس المحكمة الابتدائية إذا تعلق الأمر بكراء سكني أو مهني خاضع للقانون رقم 67.12 أو رئيس المحكمة التجارية إذا تعلق الأمر بكراء تجاري خاضع للقانون رقم 49.16، و ذلك قصد استيفاء الدين المستحق معفيا من الرسوم و المصاريف القضائية.

  كما منحت نفس المادة للمكتري في حالة عدم قدرة المكتري على الأداء أن يتقدم أمام نفس رئيس المحكمة بطلب مضاد من أجل طلب منح مهلة للأداء لا يمكن أن تتجاوز 90 يوما مع الأخذ بعين الاعتبار ظروف كل نازلة و وضعية كل مدين على حدة.

  إلا ان هذه المادة لم تبين نوع المسطرة المتبعة أمام رئيس المحكمة حيث لم يتم الاحالة إلى نصوص المنظمة لها في قانون المسطرة المدنية، هل سنكون أمام مسطرة الأمر بالأداء أم مسطرة الأوامر المبنية على طلب أم المساطر الاستعجالية ؟

  بمقارنة النصوص المتضمنة في قانون المسطرة المدنية و القانون المحدث للمحاكم التجارية مع المادة الثالثة من هذا المقترح، نجد أن المسطرة التي سيتبعها المكري ستكون ضمن المساطر الاستعجالية المنصوص عليها في المادة 149 من قانون المسطرة المدنية و 21 من قانون احداث المحاكم التجارية، ذلك لأن المسطرة تواجهية لأن المقترح يتحدث عن طلبات يمكن أن يتقدم بها الأطراف عن طريق نائبه أو محامي يوكلونه من أجل ذلك (و هي نقطة لم يتم التطرق لها لان المحامي يبقى إلزاميا حضوره في هذا النوع من المساطر أمام رئيس المحكمة )، كما أن شروط هذه المسطرة تتحقق كذلك، حيث أن المكري يقدم طلبة بشكل استعجالي من اجل الحصول على دينه المستحق و دون المساس بجوهر الحق أي دون وجود منازعة في المبالغ المستحقة^[33].

  كما يمكن للمكتري أيضا عن طريق نائبه أن يتقدم في نفس الدعوى بطلب من أجل الحصول على مدة كافية لا تتعدى 90 يوما من أجل الأداء لذلك كان على المقترح أن تحيل على مواد المسطرة المدنية أو القانون المنظم للمحاكم التجارية، أو على الأقل ان تحدد الاجراءات المسطرية المتبعة حتى نعلم هل هناك امكانية للطعن في الأمر الصادر عن رئيس المحكمة المختصة أم لا، و هل الأمر الصادر عنه يقبل التنفيذ المعجل أم لا ؟

  إضافة إلى أنه عندما نربط المادة الثالثة هذه بالمادة الثانية سابقا، نجد ان الاقتراح لم يتطرق إلى جواز طعن المكتري في المدة التي يستحق عنها المكري المبالغ الغير مؤداة، هل سيتم الأداء عن المدة التي تبتدئ منذ صدور مرسوم حالة الطارئ إلى غاية تاريخ رفعه بمرسوم أو يمكن تقليص هذه المدة في حالة عدم استفادة المكتري من العين المكتراة لمدة معينة، مما يجعلنا نقر بأنه في حالة وجود نزاع عن المدة يمكن للمكتري الالتجاء إلى محكمة الموضوع.

  كما أن هذه المادة لم تربط طلب المكري بآجال محددة أو بجزاء في حالة عدم تقديمه في الأجل المحدد، مما قد يجعلنا نرجع إلى قواعد التقادم في مدونة التجارة و قانون الالتزامات و العقود، اي أن المكري يبقى له الحق في المطالبة باداء المبالغ المستحقة دون تجاوز مدة التقادم.

  كذلك لم تحدد هذه المادة الحالة التي يمتنع عنها المكتري عن الأداء رغم منحه المدة الكافية، إذن هل على المكري أن يتبع مسطرة الانذار و المصادقة على الانذار مع الافراغ أم لا؟

  يمكن ان نقول في هذا المنحى أن المكري الذي يمتنع بعد اتباع هذه المسطرة أو بعد منحه رغم ذلك مدة كافية للأداء، فإن ذلك يمنح للمكري الحق في رفع دعوى فسخ العقد مع التعويض و الافراغ دون اللجوء إلى مسطرة الانذار ذلك أن أمر رئيس المحكمة الغير منفذ كاف من اجل إثباث تماطل المكتري.

  و أخيرا فإن المادة الرابعة من المقترح تنص على أن : " يسري هذا القانون على دعاوى المطالبة بالديون الكرائية المتعلقة بمدة سريان حالة الطوارئ، ولو لم تتم المطالبة بها إلا بعد رفع الحالة المذكورة. "

  فهذه المادة قد أطرت مجال تطبيق هذا المقترح، حيث يطبق على المكتري الذي لم يؤدي مبالغ الكراء ابتداءا من صدور حالة الطوارئ إلى غاية 60 يوما من رفعها، و لو لم تتم المطالبة بهذه المبالغ إلا بعد رفع حالة الطوارئ من التراب الوطني.

  هذا يجعلنا نتسائل عن وضعية المكري الذي لم يتسلم مبالغ الكراء في المدة السابقة لإصدار حالة الطوارئ؟ هذا يجعلنا أمام فرضيتين:

  الفرضية الأولى إذا ارسل المكري الانذار بالأداء و بقي بدون جدوى إلا أنه لم يستطع رفع دعوى المصادقة على الانذار مع الافراغ و التعويض بسبب ظروف الجائحة أو تم رفعها و لم تسمح جائحة كورونا باتباع المسطرة أمام القضاء، فهنا يمكن له فقط إما رفع دعوى المصادقة على الانذار أمام المحكمة المختصة بعد انتهاء حالة الطوارئ عن المستحقات الكرائية الغير مؤداة، بشرط إنذار المكتري بالأداء من جديد عن المدة المتعلقة بحالة الطوارئ حتى يثبت تماطله كذلك في هذه المدة أو يستأنفها دعواه بعد انتهاء حالة الطوارئ بإضافة مدة حالة الطوارئ في طلب إضافي يقدم للمحكمة حتى يستوفي جميع المبالغ المستحقة دون الحاجة إلى إنذار جديد لأن الدعوى تم رفعها مسبقا أمام القضاء المختص.

  أما الفرضية الثانية فهي في حالة لم يسلك المكري مسطرة الانذار، فهنا لم يثم إثبات تماطل المكتري قبل صدور مرسوم حالة الطوارئ، و باعتبار أنه من الصعب اثبات تماطل هذا الأخير خلال هذه الفترة الصعبة، كان من اللازم عليه أن يثبت امام رئيس المحكمة استحقاقه لهذه المدة السابقة لاعلان حالة الطوارئ بجميع وسائل الاثبات بعد اتباع المسطرة المحددة في المقترح القانون السابق دراسته أو أن يتبع المسطرة العادية للانذار بالأداء و المصادقة عليه بعد رفع حالة الطوارئ.

-         المقترح الثاني :

  هذا المقترح جاء بمادتين فريدتين تعدل المادة 26 من القانون 49.16 جاء في الأولى أن:" ... إذا تعذر على المكتري أداء الوجيبة الكرائية بسبب القوة القاهرة، حسب مفهوم الفصل 269 من ظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 ( 12 اغسطس 1913 ) بمثابة قانون الالتزامات و العقود، فإنه لا مجال للحكم بإفراغه من العين المكتراة. غير أن المكتري يبقى ملزما بأداء ما تخلذ بذمته عن المدد المذكورة خلال أجل أقصاه سنة واحدة من انتهاء القوة القاهرة، تحت طائلة اعتباره في حالة مطل كوجب للحكم بالإفراغ. " أما الثانية فقد نصت أن : " يدخل هذا القانون حيز التنفيذ بعد نشره في الجريدة الرسمية ".

  فهذا التعديل جاء ليؤكد أن المكتري الموجود في حالة امتناع عن الأداء في ظل جائحة كورونا هو لا يعتبر في حالة مطل، إذا ما أثبت أن هذه الجائحة تعتبر قوة قاهرة حالة بينه و بين أداءه لالتزامه، كما أنه يلتزم بعد رفع حالة الطوارئ أن يؤدي المبالغ المستحقة للمكري في أجل أقصاه سنة تحت طائلة الافراغ بعد اتباع المكتري لهذه لمسطرة الانذار و الافراغ مع التعويض، إلا أنه نرى ان أجل سنة هو مجحف بالنسبة للمكري و كان من الواجب تقليصه حتى يحفظ التوازن بين مصلحة كلا الطرفين.

  و أخيرا فإننا نرجح المقترح الأول عن المقترح الثاني لأنه يبقى جامعا لكلا عقدي الكراء المدني و التجاري، رغم أنه لا زالت تعتريه عدة ثغرات يجب أن تكون محل تعديل و تنقيح من طرف مجلسي البرلمان.

الحلول القضائية و الادارية :

  باعتبار أن النصوص القانونية المنظمة للكراء بنوعيه المدني و التجاري لم تفلح في إيجاد حل للنزاعات القائمة بين طرفي عقد الكراء بسبب عدم الأداء الكلي أو الجزئي لمبلغ الكراء، كان من اللازم البحث عن الحلول الأخرى التي قد تحفظ حق كلا طرفي العلاقة التعاقدية سواء كانت إدارية منها أو قضائية في حالة محاولة إفراغ المكتري بدون سبب.

  أما عن الحلول الادارية فكان على الدولة أن تسرع في إخراج شهادات الاقرار بأن جائحة كوفيد 19 قوة قاهرة التي يمكن أن تعفي المكترين من الأداء كلما كانت جائحة كورونا هي السبب في هذا العجز و ذلك مثل المجلس الصيني  الذي أصدر من أجل إنعاش الاقتصاد بتاريخ 2 فبراير 2020 أول شهادة إقرار بأن الوباء يعتبر قوة قاهرة لفائدة شركة صناعية بمنطقة تضررت من انتشار هذا الوباء، هذه الشهادة/ الإشهاد، تعفي الشركة من بعض الالتزامات التعاقدية التي لا تستطيع الوفاء بها نتيجة انتشار الوباء، وتؤمن الشهادة/الإشهاد الحقوق القانونية للشركة^[34].

  أما عن الحلول القضائية فيمكن للمكتري العاجز عن الأداء خلال جائحة كورونا أن يستنجد برئيس المحكمة المختصة بصفته قاضيا للمستعجلات من أجل منع المكري من إفراغه إذا ما حاول ذلك أو أن يتبع مسطرة العرض و الايداع في حالة كان هذا الأخير قادرا على الأداء حتى ينفي تماطله في فترة حالة الطوارئ إذا ما كان المكتري يمتنع عن تسلم مبالغ الكراء المستحقة.

  أما المكري فكان عليه انتظار رفع حالة الطوارئ حتى يستطيع اتباع الاجراءات المناسبة التي تمكنه من إستيفاء الوجيبة الكرائية عن الفترة السابق ذكرها.

خـــــاتــــمـــة   

  إذن من خلال ما تم دراسته سابقا و إجابة عن الاشكال المطروح، فرغم أن التشريع المغربي المنظم للعلاقة الكرائية المدنية و التجارية لم يفلح في تنظيم حالة المكتري الممتنع عن الأداء خلال جائحة كورونا، إلا ان القضاء يمكن أن يهتدي بالقواعد العامة و قواعد العدالة و الانصاف حتى يمنع المكري من التعسف في طرد و إفراغ المكتري العاجز عن الأداء باعتباره مهددا بخطر الاصابة بالمرض الفتاك في ظل هذه الجائحة.

  كما أن السلطة التنفيذية يجب ان تستعجل في دراسة و تمحيص المقترحات المعروضة عليها في هذا المجال، حتى تتمكن من إخراج القانون الذي يحفظ حق كلا طرفي العلاقة التعاقدية.

 

 

 

 

---

[1]  - و هي كل القطاعات و التجمعات التي يكون فيها تجمع كثيف من البشر كالأسواق النموذجية و المحاكم ... إلى غيرها

[2]  - ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 ( 19 نوفمبر 2013 ( بتنفيذ القانون رقم  67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.

[3]  - القانون رقم 16 / 49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، المأمور بتنفيذه بالظهير الشريف رقم 1.16.99 الصادر في 13 من شوال 1437 ( 18 يوليوز 2016 )

- ذلك باعتبار أن المدين قد خالف قواعد العقد و أخل بالالتزاماته العقدية و القانونية المنصوص عليها في الفصل 230 و 231 من ق ل ع.[4]

 - عرفه المشرع المغربي في الفصل 627 من ق ل ع. [5]

[6]  - نص الفصل 692 من ق ل ع أنه : " للمكري فسخ الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الأمر : ... ثالثا - إذا لم يؤد الكراء الذي حل أجل أدائه. "

[7]  - من بينهم عبد الله الكرجي، الاثباث في المنازعات الكرائية، مجلة القانون المدني- العدد اللأول- 2014 ص109. و كذلك عبد الرحمان الشرقاوي، قانون العقود المسماة - الكتاب الثاني- عقد الكراء، الطبعة الاولى، 2013 ص159.

[8]  - قرار محكمة الاستئناف بالرباط رقم 265 بتاريخ 19/05/2009 في ملف مدني عدد 353/7/2008 منشور بقضاء محكمة الاستئناف بالرباط  العدد 3 سنة 2013 ص 159 و ما بعده

[9]  - حكم المحكمة البتدائية المدنية بالدار البيضاء رقم 558 في ملف مدني عدد 89/3842 بتاريخ 01/02/1993 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 68

[10]  - منصوص عليها في المادة 148 من قانون المسطرة المدنية.

[11]  - مرفوقا بالانذار و الحجج المحدةة كعقد الكراء و وصولات الكرائية.

 [12] - حسب المادة 24 من القانون 67.12 و كذلك المادة 26 من القانون 49.16  

[13]  - ىرغم أن هذا الأمر يبقى اختياريا و ليس اجباريا الاشارة له ذلك أن الهدف من الانذار هو إثبات تماطل المدين أو المكتري بعد انتهاء المدة المحددة.

[14]  - حسب المادة 33 من القانون 49.16

[15]  - من أجل الاطلاع عليها المرجو الدخول لموقع http://covid19.interieur.gov.ma/actualites.aspx

[16]  - و ذلك عن طريق مرسوم قانون رقم 2.20.292 المتعلق بسن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية و إجراءات الاعلان عنها و مرسوم قانون رقم 2.20.293 المتعلق باعلان حالة الطوارئ الصحية بسائر أرجاء التراب الوطني لمواجهة تفشي فيروس كورونا – كوفيد 19.

[17]  - حسب المادة الثانية من مرسوم قانون رقم 2.20.293

[18]  - من أنصاره الدكتورة فريدة اليوموري التي اعتبرت أن جائحة كورونا بالنسبة لها هي فقط من حالة الطوارئ، للمزيد من التفاصيل أنظر مداخلة الدكتورة فريدة اليومري-المداخلة 4- في تداعيات جائحة كورونا كوفيد 19 على المال و الأعمال : مقاربة قانونية و اقتصادية، ندوة علمية وطنية عن بعد منظمة من طرف شعبة القانون الخاص بكلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية بتطوان و مجموعة البحث المشاكل الاقتصادية و القانونية و الاجتماعية المعاصرة و مركز سبارطيل لخذمة القانون و حسن الأداء القضائي يوم السبت 16 ماي 2020 بصفحة كلية الحقوق بتطوان https://www.facebook.com/fsjeste.ma 

كما أن الدكتور سيف النصر خولجي قد اعتبر ان جائحة كورونا تكون في الأعم ظرفا طارئا لأن رغم ذلك يكون في بعض الأحيان الالتزامات ممكن تطبيقها، أنظر سيف النصر خولجي أثر جائحة كورونا على الالتزام القانوني في إطار العلاقات القانونية بين القوة القاهرة والظروف الطارئة مقال منشور بموقع جامعة الأمير سطام بن عبد العزيز https://np.psau.edu.sa/ar/article/2020/04/1585700476

[19]  - من اجل التوسع اكثر انظر فريدة اليوموري، فيروس كوفيد 19 COVID و أثرها على تنفيذ العقود : قوة قاهرة أم ظرف طارئ ؟ مقال منشور بمجلة نفس https://nafas.ma/49583.html

[20]  - و من أنصاره الأستاذ حسن هروش و الأستاذ حسن السني الذين أكدى على أن جائحة كوفيد تتوفر فيها شروط القوة القاهرة، للمزيد من التوسع أنظر مداخلة الأستاذ حسن السني و مداخلة الأستاذ حسن هاروش في تأثيرات كوفيد 19 المستجد على علاقات الشغل والالتزامات التعاقدية والمقاولات الاقتصادية في وضعية صعبة، ندوة علمية عن بعد منظمة من طرف الشركة المدنية المهنية للمحاماة " كوسطاس " بتاريخ 1/06/2020 منشور بموقع

كما أن الأستاذ جان ثابث يعتبر كذلك كورونا أنها جائحة غير عادية و أنها بالفعل تشكل قوة قاهرة، أنظر جان ثابث، وباء كورونا و القوة القاهرة تعليق على قرار محكمة الاستئناف كولمار، مقال منشور بموقع محكمة https://www.mahkama.net/?p=19549

[21] - Cour d’appel Colmar 6^ème chambre ( Etrangers ) arrét de 12 mars 2020 n° 20/01098 publier dans le site de : https://www.doctrine.fr/d/CA/Colmar/2020/C8A8F3A305EEEBB31F249

[22]  - معلومة منشورة بموقع الأخبار اللبناني http://almanar.com.lb/6631000

[23]  - و منها السلطات الأمريكية التي رغم فرضها لاجراءات الحجر الصحي إلى ان عدد المصابين و الوفايات لازال في ارتفاع دائم.

[24]  - جان ثابث، وباء كورونا و القوة القاهرة تعليق على قرار محكمة الاستئناف كولمار، الموقع السابق ذكره

[25]  - مداخلة الأستاذ الحسن سني

[26]  - فقد أشار ق ل ع في الفصل 259 و 652 و كذا المادة 36 من القانون 67.12 بالتوالي أنه في حالة استحالة التنفيذ فيمكن للمكري طلب فسخ العقد مع التعويض أو في حالة وجود أعمال الإدارة العامة والتي يترتب عنها نقص كبير في انتفاع المكتري، يمكن للمكتري أن يطلب النقص من ثمن الكراء أو طلب فسخ العقد، و هذا لا يستقيم و جائحة كورونا التي رغم أنها تعتبر قوة قاهرة و أنها تساهم في استحالة التنفيذ كليا أو جزئيا غلا ان القضاء في حالة طلب الفسخ سيكون في حيرة بين موازنة حقوق الأطراف و بين وجوب المحافظة على صحة الأطراف و قرارات السلطات المعنية.

[27]  - أمر استعجالي لنائب رئيس المحكمة الابتدائية  بالناظور رقم 257 في ملف استعجالي عدد 279/1101/2020 بتاريخ 31/03/2020 غير منشور.

[28]  - أنظر موقع مجلس النواب.

[29]  - أي منذ 23 مارس 2020 إلى غاية انتهاء مدة الحجر الصحي بقرار من السلطة المختصة.

[30]  - و ذلك حفاظا على توازن مصالح الأطراف فالمكتري يستفيد من العين المكتراة و متضرر من جراء الأزمة، و المكري متضرر من جراء عدم الأداء إلا أنه يبقى مستحقا للمبالغ الغير مؤداة على شكل دين.

[31]  - اقصائنا للمكتري في المحل السكني هو بديهي لأن المكتري هنا يسفيد و يعيش في محله لكن عاجز عن الأداء بسبب جائحة كورونا.

[32]  - ذلك انه منذ 18 مارس 2020 تم الأمر باغلاق عدة محلات تجارية و مطاعم و قاعات و لم يتم التصريح بفتحها غلا في حدود 1 يونيو 2020، حيث سمحت السلطات لأخلب المطاعم و المحلات التجارية بأن تفتح مرة أخرى و ت مارس عملها.

[33]  - رغم أن هذه النقطة تحدثنا عليها في حالة وجود نزاع في المدة المستحقة.

[34]  - سعيد الناوي، كورونا و عقود الكراء، الجزء الثاني مقال منشور بموقع جريدة الصباح https://assabah.ma/466556.html