الوسائل البديلة لقضاء الأغراض الإدارية بالمحافظة العقارية عن بعد في ظل وجود وباء كورونا

الوسائل البديلة لقضاء الأغراض الإدارية بالمحافظة العقارية عن بعد في ظل وجود وباء كورونا

حمزة أمزيل

إطار وباحث في القانون العقاري

في ظل هذه الجائحة التي يعيشها العالم عامة وبلادنا خاصة، والمتمثلة في الوباء الخبيث كوفيد  19التي بعثرت الحياة الطبيعية نظرا لسرعة انتشارها بين الأفراد وبالنظر كذلك لخطر الإصابة بها والتي قد تنتهي بالوفاة، سارعت جل دول العالم كما هو الشأن بالنسبة لبلدنا الذي كان سباقا في اتخاذ الإجراءات اللازمة للحد من هذا الوباء لكي يتمكن من السيطرة عليه ووقف زحفه، وذلك بوقف الرحلات البرية والجوية والبحرية، وإقرار حالة الطوارئ وإلزام المواطنين بالتزام منازلهم والمكوث فيها حتى نهاية الحذر والتغلب على هذا الوباء، كما قامت معظم الإدارات والمؤسسات العمومية والجماعات الحضرية إما بالتوقف الكلي أو الجزئي عن استقبال المواطنين، حيث ظهرت قيمة الخدمات الإلكترونية المقدمة من طرف المرافق العامة للمواطنين، والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية شأنها شأن باقي المرافق العمومية اعتمدت بدورها على الخدمات الإلكترونية التي اعتمدتها قبل ظهور هذا الوباء بهدف سياسة القرب وتسهيل الخدمات الإدارية المقدمة من طرفها، إلا أن هذا الوباء جعل هذه الوكالة تناشد المتعاملين معها باعتماد هذه الخدمات المتاحة في المنصة الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

الخدمات الإلكترونية المقدمة من طرف الوكالة الوطنية  للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية

لقد أتاحت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، للملاك والمهنيين مجموعة من الخدمات الإلكترونية، تفعيلا لسياسة القرب، في إطار الإدارة المعلوماتية أو ما يطلق عليها بالمحافظة الإلكترونية، بهدف حماية الملكية العقارية، الهدف الأسمى لهذه الوكالة تحت إشراف السادة المحافظين على الأملاك العقارية، من قبيل تمكينهم من الأداء الالكتروني لمختلف الخدمات المقدمة من طرف هذه المؤسسة، وكذا إحداث منصة خاصة بالموثقين لتمكينهم من الخدمات الالكترونية للوكالة من قبيل الايداع الالكتروني للعقود والاداء الالكتروني ...، وكذا احداث منصة خاصة بالمساحين الطبوغرافيين للقطاع الخاص، وكذا اتاحة الاستمارات الالكترونية بالصفحة الالكترونية للوكالة، وهي نماذج لأهم الطلبات المستعملة لدى مصالح المحافظة العقارية، وكذا المعالجة الالكترونية للشكايات والتظلمات عبر هذه المنصة الالكترونية،  وسنقتصر في هذه الفقرة على الحديث عن خدمة تدبير عمليات التحفيظ العقاري والعمليات المرتبطة بها بطريقة إلكترونية (أولا)، ثم سنعرج للحديث عن خدمة تتبع التقييدات والإيداعات المضمنة بالسجلات العقارية (ثانيا)، وأخيرا خدمة الإشهار العقاري (ثالثا).

أولا :خدمة تدبير عمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها بطريقة إلكترونية :

إن الحديث عن خدمة تدبير عمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها إلكترونيا يستوجب تناوله في فقرتين حيث سنتحدث عن مفهوم التدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها (أ) ثم سنعرج للحديث عن وسائل التدبير الالكتروني لهذه العمليات (ب).

أ‌-      مفهوم التدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها:

يقصد بعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها التي يمكن تدبيرها بطريقة إلكترونية حسب ما هو منصوص عله في المادة الثانية من المرسوم المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبير الالكتروني لعمليات التحفظ العقاري والخدمات المرتبطة بها، الإجراءات والمساطر المتعلقة بالتحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية المنصوص عليها في المقتضيات التشريعية والتنظيميو الجاري بها العمل، ولاسيما:

-        تلقي مطالب التحفيظ والتعرضات والقيام بجميع الاجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري وباقي المساطر  الأخرى الخاصة بالتحفيظ؛

-        تأسيس الرسوم العقارية ونظائرها؛

-        إشهار الحقوق العينية والتحملات العقارية المنصبة على العقارات المحفظة أو التي في طور التحفيظ؛

-        طلب وتسليم الشهادات ونسخ الوثائق العقارية؛

-        المساطر المتعلقة بالسندات المنجمية وفقا للتشريع المنظم لها؛

-        إيداع الملفات التقنية الطبوغرافية ومعالجتها وتتبعها؛

-        إنجاز تصاميم المسح العقاري ووثائق المسح الوطني وحفظها؛

-        إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها والخرائط المبحثة؛

-        إنجاز أشغال البنية الأساسية المتعلقة بالشبكة الجيوديزية وقياس الارتفاع؛

-        استيفاء وجيبات المحافظة العقارية وباقي الوجيبات الأخرى المتعلقة بخدمات المسح العقاري والخرائطية؛

-        التبادل الالكتروني  للمعطيات والوثائق مع الادارات والمهنيين والهيئات المعنية بعمليات التحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية؛

-        حفظ الربائد والوثائق العقارية، ووضع المعلومات المضمنة بها رهن إشارة المهنيين والمعنيين بها بناء على طلبهم، حسب الحالة وفق المساطر والشروط المقررة من قبل إدارة الوكالة.

ب‌-      وسائل التدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها:

لتفعيل التدبير الالكتروني لعمليات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها، نص المشرع في المرسوم المنظم لهذه العمليات، في الفقرة الثالثة من المادة الثالثة على إحداث منصة إلكترونية خاصة، يتم من خلالها إنجاز الإجراءات وتقديم الخدمات المرتبطة بهذه العمليات، والعمل على تدبيرها واستغلالها وتأمينها وصيانتها وتطويرها، وقد قامت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بإحداث هذه المنصة وإحداث تطبيق خاص للمتابعة هذه الطلبات من داخل مصالح الوكالة أطلق عليه " BACK OFFICE" ، وتفعيل مجموعة من الخدمات بها، كما نصت على ذلك المادة الخامسة من نفس المرسوم، والتي نظمت كيفية تقديم الطلبات وشروطها  وآجالها، حيث نصت في الفقرة الأولى من هذه المادة على أن تحدث بهذه المنصة جميع نماذج الطلبات التي يمكن ملئها وتحميلها، والمحددة من طرف إدارة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وعلى سبيل المثال ما جاء في المادة 11 و 27 من نفس المرسوم وهي :

-        طلب إيداع مطلب التحفيظ؛

-        طلب إيداع أو تقييد السندات والوثائق بالسجلات العقارية؛

-        طلب التعرض أو رفع اليد؛

-        طلب استئناغ عملية التحديد؛

-        طلب انجاز التحديد التكميلي أو استئنافه؛

-        طلب الحصول على نسخة من التصميم العقاري أو جدول المساحة؛

 ويسلم للمتعامل مع هذه الخدمة وصل يتضمن تاريخ وتوقيت تقديم الطلب إلى مصالح الوكالة، ويتم احتساب الأجل القانوني المتعلق بالطلبات المقدمة، تاريخ تقديم الطلب عبر المنصة خلال أوقات العمل النظامية، وفي حالة تقديمه خارج هذه الأوقات، يسري الأجل المذكور من بداية التوقيت الإداري لنفس اليوم أو يوم العمل الموالي، حسب الحالة، ويجب أن تكون هذه الطلبات المقدمة بالمنصة مستوفية للشروط والآجال المحددة في القانون، كما تتيح هذه المنصة حفظ البيانات والوثائق واستكمال إجراءات تقديم الطلب أو تغييره في وقت لاحق، مع مراعاة الآجال والشروط القانونية، غير أنه في الحالات التي تستوجب الإدلاء بالوثائق المطلوبة على حامل ورقي، وجب لاستكمال الاجراءات بعد المرحلة الالكترونية، وتتمتع الإجراءات والأداءات والإشعارات والرسوم العقارية والسجلات والتصاميم والخرائط وغيرها من الوثائق المسلمة عبر المنصة الإلكترونية، بنفس القيمة القانونية التي تحضى بها تلك المنجزة على دعامة ورقية، وفق التشريع الجاري به العمل.

ولتيسير عمل المهنيين مع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، نصت المادة 31 من نفس المرسوم على أنه يحدث على المنصة الإلكترونية فضاء خاص بالمهنيين المتدخلين في عمليات التحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية، قصد تمكينهم من التبادل الإلكتروني للوثائق والمعلومات مع مصالح الوكالة، ويجب على المهنيين المعنيين توقيع التزام يتضمن الشروط الأساسية للولوج إلى الفضاء الخاص بهم، ولاسيما الالتزام بالاستعمال الشخصي للحساب وضمان سرية المعلومات المحصلة من قبلهم، وكذا استعمال هذه المعلومات لأغراض مهنية صرفة، حيث تعمل الوكالة على تأسيس حساب خاص بالمهني المعني بناء على طلبه، وتضع رهن إشارته اسم المستعمل وكلمة المرور الخاصة به، على أن يتحمل مسؤوليته الشخصية عن ذلك، وتحدد بقرار لمدير الوكالة فئات المهنيين المعنيين بالإجراءات والخدمات المرتبطة بعمليات التحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية المتاحة عبر المنصة، من محامين وموثقين وعدول ومهندسين مساحين...، .

 أما بالنسبة للوجيبات فتؤدى بكافة وسائل الأداء الإلكتروني المعتمدة من قبل الوكالة والمحددة بقرار لمديرها، وذلك في حساب أو حسابات خاصة مفتوحة لهذا الغرض، حسب المادة 36 من نفس المرسوم، كما أتاح كذالك المشرع من خلال نفس المرسوم بموجب المادة 27 إحداث خدمة خاصة بالإطلاع على دليل القيم التجارية للعقارات، قصد تمكين المتعاملين من معرفة القيم التجارية المطبقة على العقارات حسب المناطق.

ثانيا : خدمة تتبع التقييدات والإيداعات المضمنة بالسجلات العقارية - محافظتي-

نصت الفقرة الثانية من المادة 23 من مرسوم 10 ديسمبر 2018 ، بتحديد شروط وكيفيات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها، " على أنه يمكن للأشخاص المقيدين بالسجلات العقارية تتبع التقييدات والإيداعات التي ترد على الرسوم العقارية أو مطالب التحفيظ، الخاصة بهم بطريقة إلكترونية"

وهكذا يمكن للمالكين معرفة جميع التصرفات التي قد تلحق بعقاراتهم، سواء كانت هذه العقارات في طور التحفيظ أو كانت محفظة، انسجاما مع توفير عنصر الإخبار والإعلام، حتى يستطيع طالب التحفيظ، أو المالك المقيد بالرسم العقاري، تتبع وضعية عقاره عن بعد، وذلك بعد الانخراط بهذه الخدمة^[1].

غير أن خدمة الإشعارات التلقائية التي تقوم بها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، مازالت لم تفعل بالنسبة لمطالب التحفيظ، واقتصرت هذه الخدمة على الرسوم العقارية، حيث أطلقت هذه الأخيرة هذه الخدمة تحت إسم "محافظتي"، والتي دخلت حيز التطبيق بشكل استعجالي، حتى قبل صدور المرسوم المتعلق بالتدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري، الذي كرس هذه الخدمة في المادة 23 منه كما أشرنا أعلاه .

ويرجع سبب التفعيل الاستعجالي لهذه الخدمة، لدورها الفعال في محاربة ظاهرة الاستيلاء على أملاك الغير، وما يترتب عن هذه الظاهرة من آثار وخيمة على حق الملكية العقارية بصفة عامة وعلى الأملاك المحفظة بصفة خاصة، فإذا كانت المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية ، تنص على أن الحقوق المقيدة بالرسم العقاري تكتسب الحجية المطلقة في مواجهة المقيد حسن النية، بعد مرور أربع سنوات من تاريخ تقييدها، خصوصا وأن هذه التقييدات المدرجة بالرسم العقاري والتي آلت للمقيد حسن النية من عمليات تدليس أو تزوير، لو علم بها المالك المقيد بالرسم العقاري داخل أجل أربع سنوات لما اكتسبت الحجية المطلقة، حيث كان سيقوم بالتشطيب عليها بموجب أمر استعجالي، لعدم صحتها ولمدخلها غير الشرعي، تطبيقا لمقتضيات المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية، الأمر الذي يجعل خدمة محافظتي التي تقوم بإشعار المالك المقيد بالرسم العقاري بكل تصرف وقع برسمه العقاري،  ذا أهمية قصوى في حماية حقه العقاري من كل مساس به.

وترجع أولى دوافع التفكير في هذه الخدمة، إلى الرسالة الملكية التي وجهها الجناب الشريف إلى وزير العدل بتاريخ 30 دجنبر 2016 بشأن التصدي الفوري والحازم لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، حيث تم تأسيس لجنة خاصة لرصد مظاهر هذه الظاهرة وإقرار  حلول لها، وتبعا لذلك جاء في الكلمة الافتتاحية لوزير العدل بمناسبة اجتماع هذه اللجنة بالرباط بتاريخ 5 مايو 2017، "ضرورة إنجاز إشهار رقمي من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لكافة الرسوم العقارية، تتيح للملاك تتبع وضعية عقاراتهم من خلال الاطلاع على البيانات المسجلة بالرسوم العقارية التي تعنيهم عبر البوابة الإلكترونية دون تحمل عناء التنقل إلى المحافظة العقارية".

 وتبعا لذلك توالت مذكرات^[2] المدير العام والمحافظ العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، والتي أكدت على إلزامية المحافظين على الأملاك العقارية ومستخدمي المصالح الخارجية للمحافظة العقارية بتحسيس الملاك بأهمية الانخراط بهذه الخدمة، والحرص على تتبعها، فبدأت هذه الخدمة بتخصيص شباك خدمة محافظتي بالمصالح الخارجية للمحافظة العقارية، لتلقي طلبات الانخراط بعد التحقق من هوية طالبي الخدمة، وبعثها للمصالح المركزية للوكالة لتفعيل هذه الخدمة، كما كانت خدمة مجانية لمدة محددة على أساس جعلها خدمة مؤدى عنها في المستقبل، لكن ضعف الانخراط بهذه الخدمة، دفع بهذه الوكالة إلى جعلها خدمة مجانية، والانخراط فيها بدون طلب، بل جعلت الانخراط فيها تلقائيا بمناسبة قدوم المالك المقيد بالرسم العقاري إلى المحافظة العقارية، بغض النظر عن سبب قدومه، وكذا إلزام المهنيين المكلفين بتوثيق العقود على تضمين هذه العقود رقم الهاتف والبريد الإلكتروني إذا تعلق الأمر بتصرفات منصبة على هذه العقارات لتسهيل انخراط المستفيدين في هذه الخدمة^[3]، حتى يتم تعميم هذه الخدمة على جميع الملاك المقيدين بالرسوم العقارية، كما رافق هذه الخدمة إشهار  ورقي سمعي بصري واسع.

ثالثا : خدمة الإشهار العقاري

في إطار  التوجه المعلوماتي للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بهدف تقريب الخدمات إلى المواطن وتسهيل الولوج إلى المعلومة وتيسير عنصر العلم لدى المالكين حماية لأملاكهم، عملت هذه الأخيرة على إحداث خدمة إلكترونية سميت بخدمة الإشهار العقاري، حيث تمكن هذه الخدمة من الإطلاع على خلاصات مطالب التحفيظ والخلاصات الإصلاحية والإعلانات بانتهاء التحديد وتسليم نظائر جديدة للرسوم العقارية والشهادات الخاصة وتغيير تسمية العقارات المحفظة وكذا الإعلانات المتعلقة بمساطر التحفيظ الخاصة المنشورة في الجريدة الرسمية والتي لا زالت الآجال المتعلقة بها جارية، وذالك عبر منصة إلكترونية^[4] تم اعتمادها من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

وفي هذا الصدد صدرت مذكرة للمحافظ العام، في شأن خدمة الإشهار العقاري بالبوابة الإلكترونية للوكالة، حيث حثت المحافظين على الأملاك العقارية على تحيين قواعد البيانات بمطالب التحفيظ والرسوم العقارية، حتى تؤخذ بعين الاعتبار من أجل برمجتها للنشر، هذا النشر  سيواكبه نشر مصاحب بالمنصة الإلكترونية للوكالة، حيث يمكن لكل شخص تتبع جميع العمليات اللاحقة لمطلب تحفيظه، وكذا اللاحقة لتأسيس رسمه العقاري، بما في ذلك الإعلانات المنشورة في الجريدة الرسمية، حتى يكون على دراية بوضعية عقاره، والإجراء المتخذة بخصوصه.

وقد تكرست هذه الخدمة قانونا بموجب إصدار المرسوم المتعلق بالتبادل الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري، والذي نص في الفقرة الثالثة من المادة الثالثة منه على إحداث منصة إلكترونية خاصة، يتم من خلالها إنجاز الإجراءات وتقديم الخدمات المرتبطة بالعمليات الواردة في المادة الثانية منه، كما تم التنصيص في المادة 18 من نفس المرسوم ، على أنه " يتم عبر المنصة الإلكترونية إشهار جميع الإعلانات المتعلقة بالتحفيظ العقاري المنشورة في الجريدة الرسمية، والتي لا تزال الآجال المتعلقة بها سارية المفعول، كما نصت كذلك المادة 19 من نفس المرسوم على أنه " يمكن الاطلاع على الإعلانات المذكورة في المادة السابقة عبر المنصة الإلكترونية، من خلال اختيار المحافظة العقارية الواقع بدائرة نفوذها العقار المعني والولوج إلى باقي الاختيارات المتاحة، عند الاقتضاء.

وفي نهاية هذا المقال، يظهر بالملموس الدور الريادي الذي تلعبه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في المنظومة المعلوماتية التي انفتح عليها بلادنا تماشيا مع التطور الحاصل الذي فرضته هذه الأنظمة، واستغلالها لتجويد خدمات المرفق العام عموما، وكذا تماشيا مع الخطوات الوقائية التي اعتمدها بلادنا للحد من وباء كورونا، غير أن التحدي الذي يبقى أمام الإدارة للتحكم في هذه الخدمات، هو ضرورة العمل على تكوين العنصر البشري الذي يبقى دوره مهما لحسن التعامل مع هذه لأنظمة من جهة أولى، ومن جهة ثانية مواكبة هذه الأنظمة بأنظمة معلوماتية لحمايتها من القرصنة والتشويش عليها، ومن جهة ثالثة تكثيف الحملات الإعلامية على كافة المواطنين بمزايا هذه الخدمات المعلوماتية، حتى يكونوا على دراية بها.

---

^[1]  المذكرو عدد 9156 بتاريخ 28/07/217.

المذكرة عدد 309 بتاريخ 07/01/2019.

المذكرة عدد 06/2019.

^[2]  المادة 24 من المرسوم المتعلق بالتدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها، تنص على "يتعين على المهنيين بمناسبة القيام بالإجراءات القانونية والتقنية المتعلقة بطلبات الإيداع أو التقييد بالسجلات العقارية، تضمين الطلبات المذكورة أو السندات المرفقة بها، رقم الهاتف المحمول وعنوان البريد الإلكتروني للمعنيين بالأمر عند الاقتضاء، بهدف تمكينهم من تتبع التقييدات والإيداعات التي ترد على الرسوم العقارية أو مطالب التحفيظ، الخاصة بهم.

يتعين على المعنيين بالأمر إشعار مصالح الوكالة بأي  تغيير في رقم هاتفهم المحمول أو عنوان بريدهم الإلكتروني".

^[3]  www . ancfcc.gov.ma .

^[4]  مذكرة المحافظ العام عدد 7279 مؤرخة في  08/06/2017.