صور ومظاهر التعرض الكيدي او التعسفي ضد مطلب التحفيظ، وطبيعة الغرامة المحكوم بها ضد المتعرض سيئ النية

صور ومظاهر التعرض الكيدي او التعسفي ضد مطلب التحفيظ، وطبيعة الغرامة المحكوم بها  ضد المتعرض سيئ النية

قراءة مختصرة في الموضوع انطلاقا من زاويتيه القانونية والإدارية

                                               ذ/ الحسن أولياس

                                      باحث في العلوم القانونية والإدارية

                                                 مقدمة:

   سبق ان تطرقت في موضوع تم نشره سابقا ، لموضوع المطالب الكيدية او التعسفية من خلال ظهير التحفيظ العقاري، وتم التركيز فيه بالأساس على  الأسس الضابطة لعملية إيداع مطلب التحفيظ ومسؤولية المحافظ العقاري في ذلك مع طرح إشكاليات مرتبطة باختصاص محكمة التحفيظ بالنظر في الموضوع ( أي كون طلب التحفيظ مقدم بصورة كيدية)،  في حالة احالة نزاعه عليها نتيجة وجود تعرض او تعرضات ضد المطلب  وما مدى تعارض وتضارب مقتضيات المادة48 من القانون 07/14 مع غيرها من النصوص القانونية الأخرى ذات الصلة،  في الشق ذي العلاقة بحدود اختصاص محكمة التحفيظ ، واية علاقة بين طلب التحفيظ الكيدي ومضمون المادة64 من ظهير التحفيظ العقاري بشأن  امكانية المتضرر من التحفيظ بإقامة دعوى التعويض  بسبب التدليس الناتج عنه تأسيس الرسم العقاري.

         واتماما للموضوع في شموليته، وفي الجانب الاخر المرتبط بالتعرض الكيدي او التعسفي، ارتأينا مناولة هذه الدراسة من خلال منظورها القانوني والقضائي والإداري، مع التعرض لتحديد طبيعة الغرامة المحكوم بها، اعتبارا ان مفهوم هذه الأخيرة غالبا ما ينظر اليه من جانبه الزجري ذي الصلة بقضايا المحكمة الزجرية، في حين ان مدلولها وفق مقتضيات القانون 07/14 ورد ضمن احكام مادة قانونية يؤطرها قانون ينظم عمليات التحفيظ الإدارية والقضائية وبعبارة أخرى انها سيقت ضمن منظور مدني صرف يحكمه القانون المذكور، فما المقصود بالتعرض الكيدي او التعسفي، وأين تتجلى مظاهره وصوره على صعيد واقع مؤسسة التحفيظ العقاري، وما هي طبيعة الغرامة المحكوم بها اتجاه من ثبت تعرضه كيديا او بسوء نية.

        ان طرح هذه التساؤلات، لا يغني عن ربط الموضوع بصورة عامة بمنظوره القانوني والإداري والقضائي، اذ ان كل منظور لا يمكن عزله بمنآي عن الاخر، فالنص القانوني لا يمكن فهمه واستيعاب دلالته الا اطلاقا من الاجتهاد القضائي وكذا استئناسا بدوريات المحافظ العام على الأملاك العقارية والرهون في محاولة لتوضيح النص أكثر وتوجيه المحافظين وفق إطار موحد يوضح الرؤيا ويسهل عملية التعامل مع أي اشكال، او توضيح اية نقطة غامضة بخصوص نص قانوني، وتوحيد كيفية التعامل مع تطبيقه.

      وعليه، فان منهجية البحث، ستتم على المنوال التالي:

     الفصل الأول: التعرض الكيدي او التعسفي الدلالة والمفهوم

 المبحث الأول: التعرض ضد مطلب التحفيظ وفق القانون07/14.

 المبحث الثاني: دلالة التعرض الكيدي او التعسفي وفق احكام المادة48 من القانون07/14

المبحث الثالث: طبيعة الغرامة المحكوم بها في إطار التعرض الكيدي

  الفصل الثاني: مظاهر وصور التعرض الكيدي او التعسفي

  المبحث الأول: صور وانماط التعرض الكيدي او التعسفي

 المبحث الثاني: المنظور القانوني والاداري لمؤسسة التعرض الكيدي.        

                                       **********************

الفصل الأول: التعرض الكيدي او التعسفي الدلالة والمفهوم

المبحث الأول: التعرض ضد مطلب التحفيظ  وفق القانون07/14 .

              ا - مفهوم التعرض ضد مطلب التحفيظ

           عرف الأستاذ مأمون الكزبري التعرض، بانه: " ادعاء يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع في أصل حق ملكية طالب التحفيظ او مدى هذا الح، او في حدود العقار المطلوب تحفيظه، او يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر اليه في مطلبه."

          اما الأستاذ محمد خيري، فقد وصفة بكونه" وسيلة قانونية يمارسها الغير للحيلولة دون إتمام إجراءات التحفيظ، وذلك خلال الآجال القانونية المقررة. ويهدف بهذا المعنى الى توقيف إجراءات التحفيظ من طرف المحافظ وعدم الاستمرار فيها الى ان يرفع التعرض ويوضع حدا للنزاع عن طريق المحكمة او ابرام صلح بين الأطراف" 

               انطلاقا مما سبق، فان مؤسسة التعرض في القانون 07/14 هي بمثابة اجراء يرمي الى المطالبة بحق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري، ويمارس ضد مطلب التحفيظ تحديدا برقمه ومحتوياته من اجل من اجل المطالبة بالعقار او جزء منه او حق عيني عليه.

                والجدير بالتذكير، ان التعرض على عملية تحفيظ العقار او الحق العيني يقدم امام السلطة المختصة المخول لها قانونا تلقي التعرضات، هو الاجراء الذي تتولد عنه المنازعة في قضايا العقار في طور التحفيظ، بمعنى ان هذا الادعاء هو الذي ينقل عملية التحفيظ او بالأحرى مسطرة التحفيظ من مرحلتها الإدارية الصرفة الى مرحلة قضائية، يصبح امر الحسم فيها من اختصاص قاضي التحفيظ.

                ب   -أنماط التعرض ضد مطلب التحفيظ واجاله وطبيعته

                قد تطرق المشرع المغربي، الى تنظيم مؤسسة التعرض ضد عملية التحفيظ، من خلال ما يلي

               ا-التعرض العادي في صريح المادتين 24 و27 من ظهير التحفيظ العقاري،

    اذ ورد بالمادة 24 ما يلي:

" يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك:

1-في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار؛

2-في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛ ..............".

      وأضافت المادة27 التالي:

" لا يقبل أي تعرض باستثناء ما هو منصوص عليه في الفصل 29 بعد انصرام اجل قدره شهران يبتدئ من تاريخ نشر الإعلان المذكور في الفصل 23 من هذا الظهير بالجريدة الرسمية"

    ب -التعرض الاستثنائي من خلال المادة29 من ظهير التحفيظ العقاري:

          كما تناول المشرع أيضا تنظيم مؤسسة التعرض الاستثنائي من خلال المادة29 من نفس القانون، التي جاء فيها:

" بعد انصرام الاجل المحدد في الفصل 27 أعلاه، يمكن ان يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة الا يكون الملف قد وجه الى المحكمة الابتدائية".

               غير انه ومن الناحية العملية والقانونية أيضا، فان ممارسة هذا الحق مخول لمن يعنيه الامر منذ مرحلة إيداع المطلب لدى المحافظة على الأملاك العقارية والرهون، وقبل مباشرة إجراءات تحديده أصلا، وبعبارة اصح فان التعرض يمكن التقدم به خلال المراحل التمهيدية للتحفيظ وليس في القانون ما يمنع ذلك.

                 انطلاقا من ذلك، يتضح ان المشرع اطر مؤسسة التعرض ضد مطالب التحفيظ من خلال مقتضيات قانونية صريحة، سواء في نطاقيه العادي او الاستثنائي، والغاية منه صون حقوق أي طرف-من غير طالب التحفيظ-قد يدعي ملكية العقار او الحق العيني موضوع طلب التحفيظ، تمهيدا لعرض الملف على انظار القضاء للبت في صحة او عدم صحة التعرض بموجب حكم نهائي يحال بعد ذلك على انظار المحافظ على الأملاك العقارية والرهون، من اجل التطبيق او اتخاد ما يراه مناسبا بخصوصه كما تنطق بذلك اغلب الاحكام القضائية الصادرة في الموضوع.

               هذا وحري بالذكر أيضا، انه في حالة وجود مطلبان للتحفيظ متعارضان بينهما، فان صاحب المطلب الأول يعتبر طالبا للتحفيظ، اما صاحب المطلب الثاني فيكتسب صفة متعرض، وتسري عليه امام القضاء كافة المقتضيات الواجب تطبيقها ومن جملتها اعتباره مدعيا مكلفا بالاثبات.

               طبيعة التعرض:

               مما سبق يتضح ان التعرض هو ادعاء مقدم في مواجهة طالب التحفيظ للمطالبة بحق عيني في مواجهته او منازعته في مدى هذا الحق وتنطبق في حق هذا الاجراء كافة المقتضيات المتعلقة بالادعاء والاثبات،

               فاذا كانت الدعوى في القضايا العادية، ترفع بمقال مكتوب امام المحكمة المختصة واعتبارا لمجموعة من الشكليات القانونية المنصوص عليها في نصوص قانون المسطرة المدنية، فانه بالنسبة لدعوى التحفيظ يتم تحديد موضوعها واطرافها خلال المرحلة الإدارية للمسطرة وامام المحافظ العقاري، حيث تتضح أطراف المنازعة ويتبين من يقع عليه عبء الاثبات فيها.

             وفي هذا الشأن، ورد في قرار صادر عن محكمة النقض: " التعرض دعوى يحدد موضوعها امام المحافظ، ويوضح المتعرض حدود ومدى تعرضه، وتبت فيها المحكمة كما احيلت عليها". (قرار عدد 2804 بتاريخ05 يوليوز2000، الملف المدني عدد 2251/1/1997، منشور بكتاب قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ، من سنة1991 الى سنة2002، للأستاذ عبد العزيز توفيق، ص74 وما بعدها).

             كما جاء في قرار اخر، ما يلي:" التعرض هو دعوى يحدد موضوعها امام المحافظ على الأملاك العقارية وان المحكمة تبت فيما يخص وجود ومدى الحق المدعى به من طرف المتعرض، وان ذلك لا يمنع قضاة الموضوع من فحص الرسوم المستدل بها من لدن الأطراف ليقارنوا بين قوة اثبات كل رسم....» (القرار عدد1473، بتاريخ16/04/2008، في الملف عدد 1314/1/1/2006).      

              وبالتالي، فان المنازعة بعد احالتها من قبل المحافظ العقاري على انظار المحكمة المختصة، فان هذه الأخيرة تنظر فيها كما احيلت عليها، وضمن نطاق الوعاء او الاوعية العقارية موضوع التعرضات، ولا يمكن لأي طرف بعد ذلك ان يتدخل في الدعوى او يدعي حقا على العقار موضوع المنازعة لان هذه الأخيرة ينحصر موضوعها بين طالب التحفيظ والمتعرض دون الغير.

             ومن هذا المنطلق، فان التعرض هو بمثابة دعوى استحقاق العقار او الحق العيني المطالب به، وتسري على منازعاته كافة المقتضيات المرتبطة بالاستحقاق من اثبات التملك بالحجة المستوفية لشروطها، وتطبيق لقواعد الاثبات والترجيح بين حجج المتعرض وخصمه طالب التحفيظ، استنادا للفصل3 من مدونة الحقوق العينية وقواعد الفقه الإسلامي في الموضوع، إضافة لقواعد واحكام الحيازة ، هذا مع إمكانية تطبيق المحاكم للفصلين34 و43 من القانون07/14 بشان اجراء المعاينات وتطبيق الرسوم على ارض النزاع والاستماع الى الشهود....تمهيدا لإصدار حكم منصف في القضية .

            كما ان حدود اختصاص محكمة التحفيظ يقتصر في البت في مدى صحة التعرض ضد مطلب التحفيظ من عدم ذلك، دون تجاوز الامر للبت في النزاعات المثارة بين المتعرضين بعضهم البعض او النظر في صحة مطلب التحفيظ او كل ما يرتبط بالمرحلة الإدارية للتحفيظ....الخ

  المبحث الثاني: دلالة التعرض الكيدي او التعسفي وفق احكام المادة48 من القانون07/14

        ان مؤسسة التعرض الكيدي او التعسفي لم تكن وليدة اليوم، بل انها مرتبطة بعملية التحفيظ منذ إقرار اول القوانين المنظمة لها سنة1913، الا انه من الناحية التشريعية والقانونية فلم يتم التنصيص عليها صراحة الا بعد التعديل الذي طال ظهير التحفيظ العقاري بموجب القانون07/14، الذي نصت المادة48 منه، على ما يلي:

  " كل طلب للتحفيظ او تعرض عليه ثبت للمحكمة صدوره عن تعسف أو كيد أو سوء نية يوجب ضد صاحبه غرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، لا يقل مبلغها عن عشرة في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به. والكل دون المساس بحق الأطراف المتضررة في التعويض.

ان المحكمة التي أحيل عليها مطلب التحفيظ لها صلاحية الحكم تلقائيا بالغرامة والبت، عند الاقتضاء، في طلبات التعويض."

      انطلاقا من مقتضيات الفصل المذكور، يتضح ان التعرض الكيدي مرتبط بمفاهيم من قبيل التعسف و الكيد او سوء النية في الادعاء او التقاضي او المطالبة بالحق على العموم، ويسري عليه ما يسري أيضا على الدعوى الكيدية.

     والدعوى الكيدية هي عبارة عن اجراء يلجا بمقتضاه الفرد الى المحكمة للحصول على حق لا يخصه في شيىء، وتشترط عنصر الحاق الضرر بالمدعى عليه سواء كان ذلك بانتقاص حقه او جحده او رفض منحه هذا الحق او ابتزازه ماديا بمحاولة الحصول على تعويض مادي منه او معنويا بالحاق الضرر او الأذى بسمعته نتيجة اتهامات كاذبة معرضة لا أساس لها اطلاقا من الصحة، تنم عن ضعف الوازع الديني والأخلاقي وانحطاط القيم الأخلاقية لدى المدعي.

     والشريعة الإسلامية الغراء تعرضت لهذا النوع من الدعاوى، وحذرت من الالتجاء اليها لما في ذلك من نتائج وخيمة تنافي ما امر به الله سبحانه وتعالى، وما دعا به نبيه صلى الله عليه وسلم تلكم الشريعة المتسمة بالكمال والسمو، وحتى ان افلت الجاني من عقابه الدنيوي تعرض لعذاب الاخرة الأشد تنكيلا، وقد قال رسول الله (ص)،" انكم تختصمون الي، وانما انا بشر ولعل بعضكم ان يكون الحن بحجته من بعض، وانما اقضي بينكم على نحو ما اسمع ، فمن قضيت له من حق أخيه شيئا فلا يأخذه، فإنما اقطع له من قطعة النار، يأتي بها اسطاما في عنقه، يوم القيامة،" 

     بتحليل مضامين هذا الحديث، يتضح مدى التحذير من الدعوى الكيدية ومن عواقبها الوخيمة، خاصة في الحالة التي يستشكل على القاضي امر البت لصالح طرف في مواجهة الاخر، ولذلك امر الله تعالى بالتروي والتحقق من الادعاءات تجنبا لاتهام الناس والنيل من حقوقهم واعراضهم، فقد قال عز وجل في كتابه الحكيم: "يا أيها الذين امنوا ان جاءكم فاسق بنبأ فتبينوا ان تصيبوا قوما بجهالة فتصبحوا على ما فعلتم نادمين"، فقواعد الشريعة الإسلامية السمحة ومنها قاعدة: (لا ضرر ولا ضرار) وقاعدة:  (درء المفاسد أولى من جلب المنافع) لا تجيز بتاتا،  للمدعي أن يتعسف في استعمال حقه في اللجوء إلى القضاء، أو أن يستخدمه استخداما  غير مشروع بغية  إلحاق الاذى و الضرر بالغير، وقد عبر عن ذلك الفقيه ابن فرحون في كتابه (تبصرة الحكام) حيث قال:  (لو ادعى الصعاليك على أهل الفضل دعاوى باطلة وليس لهم من قصد إلا التشهير بهم وإيقافهم أمام القضاء إيلاماً وامتهاناً،  لا تسمع الدعوى ويؤدب المدعي).

       فمفهوم الكيد في الادعاء، هو من قبيل الطرق الغير المشروعة بالأصل، والتي يكون الهدف منها في المقام الأول احقاق باطل او ابطال حق او الحاق ضرر بليغ وجسيم بمصالح وحقوق الغير،

وفي إطار القانون، فالدعوى الكيدية او التعسفية، هي دعوى يقيمها او يرفعها المدعي امام القضاء من غير حق، بمعنى انه يطالب بأمر لا حق له فيه او يسعى لتعطيل حق مشروع للأخرين عن طريق استخدام التحايل والادعاءات الكاذبة الرامية الى الحاق ضرر مادي او معنوي بالغير، أو بعبارة أخرى فهي الدعوى الرامية الى الحصول على حق لا يخص المدعي في أي شيء (1)، كما ان هذه الدعوى تتشابه من حيث الغرض المقصود منها مع مؤسسات اخرى من قبيل البلاغ الكاذب او الوشاية الكاذبة التي يرجح فيها عنصر الضرر على المصلحة بشكل كبير.

    و عليه، فاذا كان حق التقاضي يعتبر حقا دستوريا، وفق ما اقره دستور 2011 في الفقرة الأولى من المادة 118 التي تنص على ان:  " حق التقاضي مضمون لكل شخص للدفاع عن حقوقه و عن مصالحة التي يحميها القانون " ،  فإن هذا الحق لا يمكن ممارسته خارج الإطار الأخلاقي، المتمثل في حسن النية، و هو ما نص عليه المشرع المغربي في المادة 5 من قانون المسطرة المدنية والتي تنص على انه:" يجب على كل متقاض ممارسة حقوقه طبقا لقواعد حسن النية."، مما يبرز ان التقاضي بحسن النية عنوان للنجاعة القضائية.

     ومن ثمة، أحاط المشرع المغربي من خلال القانون07/14، تقديم التعرض ضد مطلب التحفيظ بمبدأ حسن النية وعدم الاضرار في مواجهة طالب التحفيظ، استقرارا للمعاملات من جهة وصونا لحقوق الأطراف ومصالحهم من جهة ثانية، والكل في اتجاه تحقيق ما يسمى بالأمن القانوني.

       وإذا كان الامر كذلك، فما هي صور ومظاهر التعرض الكيدي، وكيف تم تأطير الموضوع من الجوانب القانونية والإدارية والقضائية.

    المبحث الثالث: طبيعة الغرامة المحكوم بها في إطار التعرض الكيدي

       ربط المشرع المغربي تقديم طلب التحفيظ والتعرض عليه الكيديين، بغرامة لا يقل مبلغها عن عشرة في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به وللمحكمة التي أحيل عليها مطلب التحفيظ صلاحية الحكم تلقائيا بالغرامة والبت، عند الاقتضاء، في طلبات التعويض.

      لكن ماهي طبيعة الغرامة المنصوص عليها في هذا الفصل.

      باذئ ذي بدء، فان المشرع المغربي اعطى لمحكمة التحفيظ التي تنظر في صحة التعرض من عدمه، صلاحية الحكم أيضا بالغرامة في حالة ثبوت التعرض الكيدي، في نفس الوقت الذي تتمع فيه بسلطات واسعة في تقدير التعسف او سوء النية اعتبارا لكل حالة على حدة.

     غير ان ما يثير الانتباه، ان فحوى المادة 48 من القانون07/14 تحمل بين طياتها صيغة تكاد تكون جنائية، حيث استلزم الفصل وجود عنصر سوء النية للحكم بالغرامة.

    ورغم ذلك، يمكن القول ان الغرامة المحكوم بها هي ذات طبيعة مدنية محضة، يمكن للمحكمة الحكم بها من تلقاء نفسها واعتبارا لظروف كل نازلة على حدة.

     

  الفصل الثاني: مظاهر وصور التعرض الكيدي او التعسفي

  المبحث الأول: صور وانماط التعرض الكيدي او التعسفي

   يتخد التعرض الكيدي او التعسفي صورا وانماط متعددة، كلها تنطوي على سوء النية في المطالبة بالحق، ويمكن ان تستشف اما من خلال النوازل المعروضة على القضاء او في إطار الدوريات الوجهة من المحافظ العام على الأملاك العقارية والرهون الى السادة المحافظين في هذا الصدد، ويمكن تحديد هذه الصور في اللجوء بصور اعتيادية الى التعرض ضد مطالب التحفيظ، بغية استفزاز أصحابها فقط عن طريق عرقلة إجراءات التحفيظ ومن ذلك:

1-عدم التصريح بالعنوان الحقيقي للمتعرض،

2-عدم أداء الرسوم القضائية،

3-عدم الادلاء بالحجج المؤيدة للتعرض او الادلاء بحجج سبق التعرض بها على مطالب أخرى...

  وبصدد الحديث عن الادلاء بالحجج، يجب من وجهة نظرنا التمييز بين:

- الحجة التي تم استعمالها للتعرض ضد مطلب معين باعتبارها توثق لحق محدد كان تدل على عقار او حق عيني محدد بذاته ثم يتم استعمالها للتعرض على حق مغاير لما هو مضمن بها، (التعرض على مطلب تحفيظ عقار يوجد في منطقة بعيدة عن العقار المشهود به في الحجة مثلا)، فهنا يمكن التحدث عما يسمى " التعرض الكيدي".

- ثمة حجة توثق لعقارات متعددة، كان يتم إقامة رسم استمرار واحد في اسم شخص معين لمجموعة من العقارات المملوكة له والمتواجدة بمنطقة معينة، فبإمكان هذا الشخص التعرض بنفس الوثيقة على أي عقار من تلكم العقارات يطالب شخص اخر تحفيظها بطريقة او اخرى ويمكن استعمال تلكم الوثيقة في أي نزاع يهم العقارات التي توثقها دون ان يوصف ذلك بكونه تعرضا كيديا.

 4-التعمد عن سوء نية الى الادلاء ببيانات ناقصة مرتبطة بالحق موضوع التعرض، مع دراية المتعرض بذلك.

5-إقامة التعرض نيابة عن الغير ودون علم هذا الأخير، ودون التوفر على ما يفيد النيابة.... الخ

    هذه فقط بعض صور وأنماط التعرض الكيدي او التعسفي، والتي وردت على سبيل المثال وليس الحصر، ولعل النوازل القضائية واجتهادات محاكم الموضوع وكذا محكمة النقض في تلكم النوازل لكفيلة بإبراز حالات أخرى غير المشار اليها حصرا أعلاه.

المبحث الثاني: المنظور القانوني والإداري لمؤسسة التعرض الكيدي.

1-        التعرض الكيدي من خلال منظوره القانوني:

كما سلف الذكر، فان الفصل 48 من القانون07/14 هو الإطار المنظم لمسطرة التعرض الكيدي، وهذا الأخير، هو الذي يقدم عن سوء نية او تعسف في المطالبة بالحق.

والمشرع من خلال النص المذكور لم يورد اية حالة لهذا النوع من التعرضات، تاركا للمحكمة المعنية السلطة التقديرية لتطبيق بنود هذا الفصل واستخلاص الحالات التي تنطوي على دلالة الكيد، كما ان المشرع استعمل مصطلحات متباينة للدلالة على التعرض الكيدي وهي: الكيد، التعسف، سوء النية، علما ان كل مصطلح له دلالة معينة سواء من ناحيته اللغوية او القانونية.

 ومهما يكن من امر، فان الاجتهاد القضائي سيلعب الدور الكبير في تحديد مجال هذه الحالات انطلاقا من النوازل المعروضة عليه من جهة، واعتبارا أيضا لما للسلطة التقديرية للمحكمة من استخلاص عنصر التعسف او سوء النية من أي تعرض ضد مطلب للتحفيظ احيل عليها للبت فيه، وكل هذه الأمور تتحكم فيها معطيات الملف ووثائقه من جهة، وقصد المتعرض من موضوع تعرضه من جهة أخرى، ووسائل  الاثبات التي تعتمدها المحكمة في الموضوع من قبيل اجراء المعاينات، او جلسات البحث.... الخ، لكفيلة بمساعدتها لتقدير كيدية التعرض من عدمه اسوة بطلب التحفيظ.

2-        التعرض الكيدي من زاويته الإدارية: 

      تم القصد بالمنظور الإداري لحالات التعرض التعسفي، دوريات ومذكرات المحافظ العام على الأملاك العقارية والرهون الموجهة الى السادة المحافظين، ويمكن في هذا الإطار، الإشارة الى التالي:

-  المذكرة المؤرخة في 25 دجنبر2001، الموجهة الى المحافظين على الأملاك العقارية، التي جاء فيها ما يلي:

"...يشرفني ان انهي الى علمكم انه من خلال ما يرد علي من مراسلاتكم ومن تظلمات بعض الزبناء في شان التعرضات المنصبة على مطالب التحفيظ، لاحظت ما يلي:

ازدياد حالات التعرض الكيدي بظهور اشخاص أصبحوا يمارسون باعتياد عملية التعرض على مطالب التحفيظ وذلك بهدف ابتزاز أصحابها عن طريق عرقلة إجراءات تحفيظ ممتلكاتهم ويلجئون في ذلك الى عدة وسائل منها عدم التصريح بعنوانهم الحقيقي وعدم أداء الرسوم القضائية وحقوق الترافع وعدم الادلاء بالحجج المؤيدة، وان اضطروا، فانهم يدلون بنفس الحجج للتعرض على مطالب متعددة يتبين منها انها لا علاقة لها بأرض النزاع او يدلون بسندات لا تفيد التملك كرسم اراثة....  

عدم استعمال بعض المحافظين لمقتضيات الفصل 25 من ظهير12/08/1913 والفصل 26 من القرار الوزيري بتاريخ 03/06/1915 وذلك كلما تقاعس المتعرض عن حضور عملية التحديد التكميلي او لم يدل بعنوانه الحقيقي.

اللجوء المكثف الى استعمال مقتضيات الفصل 29 من ظهير12-08-1913 وتلقي التعرضات خارج الاجل دون مراعاة الطبيعة الاستثنائية لهذا المقتضى وغاية المشرع منه، ودون التقيد بما يتطلبه استعماله من شروط.

التقاعس عن استعمال مقتضيات الفصل 32 من ظهير12-08-1913 رغم توفر موجبات التشطيب على التعرض.

مخالفة مقتضيات الفقرة 4 من الفصل 8 من القرار الوزيري المؤرخ في 03/06/1915، حيث لا يتم الاقتصار على تلقي التعرضات المتعلقة بالحقوق الجديدة المعلن عنها في الخلاصة الإصلاحية بل يتم أيضا تلقي التعرضات المنصبة على الحقوق التي سبق الإعلان عنها وانتهت اجال التعرض عليها.

مخالفة مقتضيات الدورية 277 بتاريخ 10/04/1980، وتلقي التعرضات على مطالب التحفيظ ارجعت من المحكمة دون وجود ما يستدعي ذلك.

عدم اعتبار قوة الشيء المقضي به، كما حددها الفصل 451 من قانون الالتزامات والعقود عند تلقي التعرضات على مطالب التحفيظ المدرجة طبقا للفصل37 من ظهير 12-08/1913.

عدم التحقيق في التصريحات التي يدلي بها المتعرض عند تلقي تعرضه، حيث لا يتم الحصول منه على البيانات الكافية لقبول التعرض والبت فيه بعد ذلك.......

ومن المخالفات التي لاحظتها في هذا الشأن، ما يلي:

- التنصيص بمحضر التحديد على أسماء بعض الحاضرين مع الإشارة الى انهم متعرضون دون تحرير محضر ملحق يتضمن البيانات الأساسية لتلقي التعرض.

- الإشارة في محضر التحديد السلبي الى وجود تعرض رغم ان عملية التحديد لم تنجز.

-التنصيص في المحضر على ان التعرض اثيم من طرف "س" ومن معه او "س" و ورثة "ص"، دون تعيين أسماء كافة المتعرضين ودون تحديد ما اذا كانوا حاضرين بأنفسهم او بواسطة نائب عنهم.

- إقامة المتعرض لتعرضه بالنيابة عن غيره دون الادلاء بالوثائق التي تبرر نيابته فور إقامة التعرض.

- تلقي التعرض دون اثبات الهوية الحقيقية للمتعرض، ودون التنصيص على حالته المدنية وعنوانه.

- النقص في البيانات المتعلقة بالحق الذي يطالب به المتعرض، (نوع الحق، نطاقه، مصدره).

- عدم توقيع المتعرض لتصريحه بالتعرض او عدم توقيع الموظف الذي تلقى التعرض بالنيابة عن المحافظ."

واستنادا لهذه الاعتبارات، استرسلت دورية المحافظ العام المذكورة في ايراد التدابير الاحترازية التي يتعين القيام بها، كالتالي:

" وتبعا لما اشرت اليه أعلاه، اطلب منكم القيام بما يلي:

اتخاد كل ما يسمح به القانون من تدابير للحد، من ظاهرة احتراف التعرض من طرف الأشخاص سيئي النية.

- عدم التوسع في استعمال المقتضيات الاستثنائية التي نص عليها الفصل 29 من ظهير12-08-1913 والاقتصار على الحالات المبررة بما فيه الكفاية والمدعمة بالحجج المتعلقة بالملك موضوع المطلب.

- التحقيق عند تلقي التعرض من كونه مطلقا لما ينص عليه القانون وخاصة الفصل21 وما يليه من ظهير12-08-1913.

- الحصول من المتعرض على كافة البيانات المتعلقة بهويته وحالته المدنية وعنوانه الحقيقي وبالحق الذي يطالب به وبكل البيانات التي ستمكنكم بسهولة من تنفيذ الاحكام الصادرة إذا قضت بصحة التعرض.

- حث المتعرض على أداء الرسوم والادلاء بالحجج فور تلقي التعرض....

- الغاء التعرضات التي لم تؤد عنها الرسوم القضائية وحقوق الترافع او لم يدل بالحجج المؤيدة لها...." .

     هذا و على سبيل الاستئناس فقط، فان ما ينطبق على التعرض الكيدي يسري أيضا في مواجهة طلب التحفيظ الكيدي، ما دام كلا من الاجرائين يفسران بالمطالبة باستحقاق حق عقاري، وفي هذا النطاق – أي تقديم مطلب التحفيظ الكيدي -صدرت عدة دوريات، ونخص بالذكر:

       1-الدورية عدد 2704 بتاريخ 16 دجنبر1988.

2 -  الدورية 5656 بتاريخ 12/05/2010، التي جاء فيها:  "و بناء على ما ذكر أطلب منكم أن تحرصوا على أن تتضمن مطالب التحفيظ البيانات الواردة في الفصل 13 المذكور بكل دقة وتفصيل، وأن تولوا كفاية العقود والمستندات المدعمة للمطالب المذكورة أهمية قصوى لا تقل في شيء عن الأهمية التي تولونها لنفس هذه العقود وأنتم بصدد إصدار قرار التحفيظ.

وعلى هذا الأساس يجب الحرص على:

    - أن تتوفر في السندات المدعمة لمطالب التحفيظ الشروط الشكلية والجوهرية المتطلبة قانونا؛

    - إيلاء أهمية خاصة لارتباط العقود المذكورة بالعقار المطلوب تحفيظه؛

 - الاقتصار على السندات التي تفيد التملك كرسم استمرار الملك، وعقود التفويت التي مرت عليها مدة الحيازة المعتبرة شرعا...؛

    - تنصيص هذه السندات على مساحة وحدود العقار المطلوب تحفيظه؛

    - عدم التساهل في قبول إيداع مطلب تحفيظ بسندات ابعد ما تكون عن إثبات التملك، كتدعيم مطلب التحفيظ برسم إراثة أو رسم إحصاء متروك محرر بناءا على تصريح الورثة أو رسم إثبات بيع بشهادة الشهود...؛

  -تكامل السندات المدلى بها وعدم تناقضها؛

  -تفادي قبول التزام طالب التحفيظ بالإدلاء ببعض السندات مستقبلا  ".

     ومهما يكن من امر، اعتقد ان هذه الدوريات كفيلة أيضا بمساعدة قاضي التحفيظ والاستئناس بما ورد بها من مقتضيات في تأطير وتكييف مؤسستي التحفيظ الكيدي او التعسفي.

                   

                                            خاتمة:

       لا يسعنا في الأخير، الا القول بان مضمون مقتضيات الفصل 48 من قانون التحفيظ العقاري، انما صيغت بالشكل المنصوص عليه، في اتجاه تحقيق الامن القانوني، وأيضا لتحقيق عدالة عقارية، بالسماح لكل من يدعي حقا على العقار موضوع مطلب التحفيظ سواء كان طالبا للتحفيظ او متعرضا ضده، اثبات حقه بالموجب المقبول من جهة وعدم التعسف واستخدام الوسائل الاحتيالية او الكيدية في المطالبة بذلكم الحق من جهة ثانية، وهذا غاية العدل بين الناس.

  ومن ثمة، فان ضمان او تحقيق الامن القانوني وكذا القضائي هو المدخل الأساسي والمركزي لتأمين الأمن الاجتماعي الاقتصادي، تلكم الغايات التي تستمد مبادئها وأسسها من الدين الإسلامي الحنيف ومن دستور البلاد.

   غير انه من وجهة نظرنا الخاصة وتماشيا مع اقرار قواعد العدل والانصاف و ما ينبغي ربط موضوع هذه الدراسة به ، ان طلب التحفيظ الكيدي او التعسفي هو المقرون اساسا بالتعسف او بعنصر سوء النية، والموجب المقبول في الادعاء ينبغي الا ينظر اليه من جانب الحجة او المستند فقط، فقد يكون مصدر التملك بالنسبة لجهة معينة وهذا هو الاهم، نصا قانونيا يؤسس ويوثق لهذا الحق، كما ان مجرد وجود ولو بداية حجة على التملك او مجرد وثيقة تنم عليه لا ينطوي تحت المفهوم المذكور اخدا ، بعين الاعتبار لواقعة الحيازة التي من شانها ان تنتج اثارا قانونية ولو لم تكن مرتكزة على اي رسم شريطة بطبيعة الحال توفر شروطها القانونية وعدم المنازعة فيها او تعلقها بملك من أملاك الدولة التي لا يحاز عليها،.... الى غير ذلك من الشروط الاخرى المتطلبة ./.

                                                                      

                                          تم بعون الله مع قوته

                                           المراجع المعتمدة:

- ذ/ مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاصلية والتبعية، في ضوء التشريع المغربي، الجزء الأول، شركة الهلال العربية للطباعة والنشر، الطبعة الثانية/1987.

- ذ/محمد خيري، حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار نشر المعرفة، طبعة2001.

-ذ/ عبد العزيز توفيق، القانون العقاري، دار الثقافة للنشر والتوزيع، 1993.

- ذ/ ادريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون07/14، منشورات مجلة الحقوق، طبعة2013.

-، ذ/ محمد بفقير ظهير التحفيظ القضائي والعمل القضائي المغربي، رئيس غرفة بمحكمة الاستئناف، منشورات دراسات قضائية طبعة2011.

- ذ/ عمر ازوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري وقضاء محكمة النقض، الطبعة الأولى، سنة2014.

-المنازعات العقارية، دراسات وابحاث في ضوء نظام التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية والمستجدات التشريعية في المادة العقارية، جمع وتنسيق ذ/ زكرياء العماري، منشورات مجلة القضاء المدني، الجزء الأول.

- ذ/صالح بن محمد السويدان، الدعاوى الكيدية في الفقه والنظام السعودي، جامعة نيف العربية للعلوم الامنية

- ذ/ رشيد شحور، مقال تحت عنوان" التعرض والتعسف في استعماله" منشور بالموقع الالكتروني Maroc droit .

-  ابن فرحون، كتاب تبصرة الحكام.

- الحسن أولياس، مقال تحت عنوان المطالب الكيدية او التعسفية من خلال مسطرة التحفيظ العقاري، منشور بالموقع الالكترونيfrssiwa.blogspot.com.

- ذ/ ايناس محمد راضي، مقال تحت عنوان: التعسف في استعمال حق التقاضي، منشور بالموقع الالكترونيhttp://www.uobabylon.edu .