Les innovations de la nouvelle réglementation du bail civil
- ELOUAFI Amine
Master Juriste d’Affaires
Faculté des Sciences Juridiques,
Economiques et Sociales -Souissi-
Introduction
Le contrat de bail à usage
d’habitation ou à usage professionnel compte parmi les contrats qui ont
bénéficié d’une réglementation propre de la part du législateur. En effet, ce
contrat revêt une importance centrale dans le contexte marocain vue sa
dimension socio-économique et juridique et sa contribution dans l’économie nationale.
Ainsi les relations contractuelles
entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel
posent d’innombrable problèmes, ce qui a justifié l’intervention du législateur
dans plusieurs reprises afin d’assurer un encadrement juridique cohérent et
harmonieux.
De prime abord, le bail exerce un
rôle économique et social de premier plan et croissant ; en dissociant
propriété et jouissance, alors une distinction mérite d’être faiteavant tout entre
le bail civil et le bail commercial d’une part, et entre le bail professionnel
et le bail à usage d’habitation d’autre part.
En droit civil, le dahir des
obligations et contrats consacre ses développent au droit commun du bail
applicable en l’absence ou en cas d’insuffisance d’une réglementation
spécifique. Le statut spécial du bail civil s’applique exclusivement aux locaux
destinés à l’habitation c'est-à-dire les baux résidentiels ainsi queaux locaux
à usage professionnel. Par contre, le statut des baux commerciaux s’applique,
pour l’essentiel aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une clientèle
commerciale, artisanale ou industrielle.
De plus, le bail professionnel vise
les baux de locaux destinés exclusivement à l’exercice d’une profession non
commerciale ou artisanale, c'est-à-dire d’une profession libérale[1].
Ainsi que, une identification doit
être faite de ce contrat nommé appeléle contrat de location ou le louage de
choses qui est une convention par laquelle l’une des parties s’oblige à
procurer à l’autre la jouissance temporaire de certaine choses, moyennant
rémunération le propriétaire s’appelle : bailleur et le locataire : preneur[2].
Ainsi cette définition doctrinale est la même définition légale donnée par
l’article 627 du dahir des obligations et contrats marocain[3] est proche de celle donnée par le législateur français dont
l’article 1709 du code civil.
Le bail comme étant un contrat nommé
il offre au locataire un droit personnel de jouissance (usus) du local loué
ainsi le droit de propriété reste l’apanage du bailleur[4]. En effet le contrat de bail comporte trois éléments essentiels à
savoir la jouissance de l’objet loué, la durée du bail et le loyer.
Au fil du temps, le contrat de
location a connu une longue évolution, il compte parmi les vieux contrats. En
effet, le droit romain l’avait considéré comme un contrat synallagmatique à
coté de contrat de vente et du contrat d’association[5]. Au Maroc, avant le protectorat français le bail était régi par la
Charia. A partir de 1913 le texte juridique de base régissant le bail à usage
d’habitation ou professionnel est le dahir des obligations et des contrats[6]qui consacre la liberté contractuelle et la suprématie du principe
d’autonomie de la volonté. Du fait que le contrat de louage des choses ou le
contrat de location dans le cadre du DOC s’éteint soit par action de
résiliation lorsque ses conditions sont remplies, soit par l’arrivé du terme si
le contrat est à durée détermine ou par congé dans le cas du contrat de bail à
durée indéterminé.
Ainsi que, le premier texte
juridique spécial régissant le bail civil au Maroc remonté aux années vingt, le
dahir du 05 mai 1928 édictant des mesures temporaires au regard des baux à
loyers qui a paralysé quelque dispositions générales relatives au droit commun
du bail.
En 21 janvier 1981, et suite aux
exigences de l’époque et de la nécessité de consacrer la protection de la
partie faible dans les rapports contractuel du bail, le législateur a intervenu
par l’intermédiaire de la loi 6-79, en vue de protéger le locataire et
particulièrement à la fin du contrat de bail en édictant la règle de la
continuité du contrat de bail des locaux à usage d’habitation ou professionnel
et en imposant l’obligation du congé comme condition pour mettre à terme le
contrat, avant la saisine du tribunal compétent. Ainsi elle a précisé les cas
du congé et sa validation par le tribunal le cas échéant.
En effet, l’application
jurisprudentielle de la loi 6-79 organisant les rapports contractuels entre les
bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage
professionnel promulguée par le dahir n° 1-80-315 (17 safar 1401) telle qu’elle a été modifiée et complétée par
la loi 63-99 qui a concerné la révision du loyer et la confirmation de
l’interdiction de la sous location et cession du bail sans l’accord du bailleur,
a posé beaucoup de problèmes juridiques et techniques largement traités par les
doctrinaires, et particulièrement en matières des procédures de résiliation et
de rupture du contrat de bail.
Afin d’apporter des remèdes aux
différentes anomalies constatées auparavant, une nouvelle réglementation des
baux à usage d’habitation et professionnel est entrée en vigueur en date du 28
février 2014, il s’agit de la loi 67-12[7] organisant les relations contractuelles entre les bailleurs et le
locataire des locaux d’habitation ou professionnel, a été approuvé à
l’unanimité par la Chambre des représentants, le 1er août 2013 et
par la chambre des conseillers le 29 octobre 2013. Elle a profondément impacté les
relations contractuelles entre le bailleur et le locataire.
En effet, l’entrée en vigueur de ce
nouveau texte a provoqué plusieurs conséquences juridiques en abrogeant :
-
Le
dahir du 26 safar 1360 (25 mars 1941) réprimant le refus de location ;
-
Le
dahir du 23 avril 1954 répriment la spéculation illicite sur les loyers ;
-
le
dahir du 25 rabia I 1360 (23 avril 1941) prescrivant la déclaration des locaux
vacants ;
-
le
dahir du 25 rejeb 1360 (19 août 1941) relatif aux déterminations des locaux à
usage d’habitation ;
-
la
loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les
locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel promulguée par le
dahir n°1-80-315 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980) tel qu’il a été modifié et
complété, Le décret-loi n° 2-80-552 du 28 kaâda 1400 (08 octobre 1980),
instituant une réduction sur le montant du loyer des locaux à usage
d’habitation au profit de certaines catégories de locataires et les
dispositions de la loi n° 64.99 promulguée par le dahir n°1.99.211 du 13
joumada I 1420 (25 août 1999) relative au recouvrement des loyers, à
l’exception de celles relatives aux locaux à usage commercial, industriel ou
artisanal ;
-
Les
dispositions de la loi n°07-03 relative à la révision du montant du loyer des
locaux à usage d’habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou
artisanal s’appliquent seulement aux baux à usage commercial, industriel ou
artisanal.
Ainsi nous allons juger pertinente,
afin de bien comprendre l’esprit et la
philosophie de cette nouvelle réglementation d’exposer les motifs et les
objectifs tels qu’ils sont présentés dans les travaux préparatifs.
Pour ce qui est de l’approche
adoptée pour l’élaboration de cette loi, il est à noter que celle-ci a été
confectionnée sur la base des conclusions d’une étude globale sur le secteur de
l’habitat destinée à la location réalisée par le Ministère de l'Habitat de
l'Urbanisme et de la Politique de la Ville. Ladite étude a permis de dresser un
diagnostic exhaustif et précis des contraintes qui entravent le développement
de ce secteur tant sur le plan juridique, financier, fiscal que réglementaire ;
outre la formulation des recommandations à même de le promouvoir
Après avoir pris connaissance des
expériences de certains pays, l’élaboration de cette loi s’est basée également
sur une approche concertée ; et ce, à travers des sondages d’opinion et des
interviews avec les présidents de tribunaux, des concertations avec des
administrations et établissements publics et privés[8].
Cette nouvelle législation des baux
civils inspire à instaurer plus d’équilibre entre deux les parties afin de
mettre fin à la vacance locative et incité les professionnel à quitter
l’informel, d’harmoniser le réglementation en matière de location, rééquilibrer
la relation entre les bailleurs et les locataires, simplifier les procédures,
accélérer le règlement des litiges et enfin clarifier les droits et les
obligation des contractants à travers l’obligation d’établir le contrat par
écrit à date certaine.
Dans cette optique, et en se basant
sur la méthode analytique comparative,notre étude s’inscrit dans une approche
de clarification et compréhension de cette nouvelle réglementation applicable
aux baux civils qui marque une nouvelle ère en matière locative au Maroc en aménagementles
relations contractuelle entre le bailleur et locataire des locaux à usage
d’habitation ou professionnel à la lumière de la loi 67-12.
Alors, quelles sont les aspects
de l’équilibre contractuel visé par la loi 67-12 dans le cadre de
l’organisation des rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des
locaux à usage d’habitation ou professionnel ? En d’autres termes, est
ce que les innovations apportées par cette nouvelle réglementation ont pu
établir une justice contractuelle entre les deux protagonistes du contrat de
bail civil ?
En effet, et après 2 ans
d’application effective de la loi 67-12 organisant les relations contractuelles
entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage
professionnel, et dans une perspective d’éclaircissement de ses dispositions
juridiques nouvelles ainsi pour une évaluation de leur effectivité par rapport
à l’aspect de la stabilité juridique instaurer par la loi 67-12, des relations
contractuelles entre le bailleur et le locataire, nous allons mettre la lumière
dans un premier temps, sur les créations et les apports de cette nouvelle loi
n°67-12 (I), et dans un second temps, nous allons aborder les limites et
les insuffisances constatées au niveau de cette nouvelle réglementation (II).
I-
Les
nouveautés de la loi n°67-12 organisant les rapports contractuels entre le
bailleur et le locataire
La loi 67-12 vient consacrer des
nouvelles règles juridiques pour l’organisation des rapports contractuels entre
le bailleur et le locataire, elle intègre des dispositions applicables aussi
bien au bail à usage d’habitation que professionnel.
L’entrée en vigueur de cette
nouvelle législation en matière de location a apporté plusieurs dispositions
juridiques qui ont impacté aussi bien le processus de formation du contrat de
bail civil que son exécution (A) ainsi que la fin de des relations contractuelles
entre le bailleur et locataires (B).
A-
Les innovations de la loi n° 67-12, relatives
à la formation et l’exécution du contrat de bail
Avant l’entrée en vigueur de la
nouvelle réglementation du bail civil (la loi 67-12), le droit commun du bail
(DOC) était en perpétuel concurrence avec les règles spéciales régissant le
contrat de location à usage d’habitation ou usage professionnel. La loi 67-12
vient délimiter les frontières entre le droit commun du bail et le droit
spécial du contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel tout
en essayant de remédier aux anomalies révélés par la pratique jurisprudentielle
et les écrits doctrinaux, par plusieurs dispositions juridiques nouvelles dont
voici les principales ;
1.
Innovations
touchant la formation du contrat bail
civil
Nous allons se focaliser d’abord sur
le champ d’application qui devient plus clair (a) ensuite nous analysons les
aménagements apportés aux principes de consensualisme du contrat de bail et
l’emplacement accordé par le législateur à l’écrit tout au long de la relation
contractuelle (b) et en dernier lieu nous allons mettre la lumière sur les
précisions apportées par la loi 67-12 concernant les obligations du bailleur
d’une part, et des obligation du locataire d’autre part (c), dans une
perspective d’équilibre contractuel recherché entre les parties au contrat de
bail
a. Le
champ d’application
Auparavant, la loi n° 6-79
organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des
locaux d'habitation ou à usage professionnel dispose dans son article premier
que son champ d’application s’étale aux baux des locaux d'habitation ou à usage
professionnel, sans caractère commercial, industriel ou artisanal, quels que
soient leur emplacement ou leur date de construction, et qui ne relèvent pas
d'une législation particulière. Dorénavant, le premier article de la nouvelle
loi 67-12 délimite avec plus de précision le champ d’application de cette
nouvelle réglementation des baux civils en édictant que « Les dispositions de
la présente loi s'appliquent aux baux des locaux d'habitation ou à usage
professionnel, meublés ou non, et dans la durée du bail dépasse 30 jours, ... »
En précisant la durée à partir de
laquelle un contrat de bail sera semis aux dispositions de la loi 67-12, permet
distinguer clairement entre les baux hôteliers et des baux à usage d’habitation
ou à usage professionnel
Il s’ensuit que ce nouveau texte ne
s’applique pas aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal qui
restent soumis au dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux.Ainsi le
loi 67-12 s’appliquera aux contrats de bail en cours et aux contrats dont une
décision de justice n’a pas encore été rendu par le tribunal.
b. L’écrit
devient obligatoire
Il s’apparait des innovations,
mentionnées ci-dessous, apportées par la loi 67-12 , que le législateur a
adopté le courant qui prône la consécration du formalisme dans les relations
contractuelles en matières locative afin de facilité la procédure de la preuve
en vue d’établir l’équilibre contractuelle dans les baux civils
-
Le
formalisme du contrat :
Avant d’entamer cette nouvelle
disposition une question mérite d’être posée, est ce que l’écrit imposé par
l’article 3 de la loi 67-12 est une condition de validité du contrat de bail ou
simplement une condition de preuve ?
Préalablement, Le contrat de bail
est un contrat synallagmatique et parmi les conditions de validité de ce
contrat il y a le consentement. C’est ce
qui confirme l’article 628 du DOC«Le louage de choses est parfait par le
consentement des parties sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses
dont ils pourraient convenir dans le contrat ».Ainsi que l’article 2 de la
nouvelle loi 67-12 qui précise que seule la volonté des parties détermine les
conditions du loyer. Donc la loi 67-12 consacre clairement la règle édictée par
l’article 230 du DOC, le contrat est la loi des parties.
Il s’ensuit que en se basant sur les
règles généralesle contrat de bail est un contrat consensuel ainsi l’échange
des consentements suffit pour parfaire le contrat[9].
Par contre, l’article 3 de la loi 67-12 organisant les rapports contractuels
entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel,
édicte l’obligation d’établissement d’un contrat de bail par écrit à date
certaine et qui doit comporter toutes les mentions légales indispensables, les
noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des
mandataires, les professions des deux parties, la dénomination et le lieu
du siège social, ainsi que toutes les informations concernant les dirigeants de
la personne morale, le cas échéant, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges
sociaux, le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de
bail, sa durée et les frais du contrat. Mais il devra également détailler très
clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du
locataire en vue d’instaurer des rapports transparents entre eux.
En effet, le législateur n’a pas
précisé avec clarté est ce que formalisme du contrat de bail civil est une
condition de validité de la formation du contrat de bail ou bien seulement un
moyen de preuve de l’existence de la relation contractuelle.
En étudiant la législation française
en matière locative concernant la nature de l’obligation de la rédaction du
bail par écrit la loi du 6 juillet 1989[10]
impose en effet la rédaction d’un bail par écrit en vertu des dispositions de
son article 3. Toutefois malgré cette exigence, la jurisprudence française
admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à
l’absence d’écrit mais, bien au contraire, autorise la possibilité de
régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une ou l’autre des
parties.
De même, le législateur n’a pas
précisé aussi la nature de ce formalisme est ce
qu’il est authentique ou sous seing privé[11].
De ce fait les parties au contrat de bail sont liber de choisir la forme qui
leur convient. L’objectif reste la protection des droits et intérêt des parties
de la relation contractuelle et la précision de leurs obligations, ce qui va faciliter
par la suite le règlement des litiges devant les tribunaux et surtout pour
prouver l’existence de cette relation contractuelle entre bailleur et locataire.
En revanche, le législateur français
va plus loin dans par La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové, dite loi « ALUR[12] » complétant la loi du 6
juillet 1989 qui a apporté des nouveautés en édictant des contrats types de location de logement à
usage de résidence principale, ainsi Afin de sécuriser la relation
contractuelle entre le bailleur et le locataire l’article 3 de la loi ALUR
dispose que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un
contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la
Commission nationale de concertation » de ce fait Les baux
d’habitation à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles
types définis par le décret du 29 mai 2015[13]
Le législateur marocain a adopté
aussi la procédure écrite dans les diverses mesures et modalités qui se
rapportent au contrat de location, par exemple dans le cas de transfert de
propriété du local objet dudit contrat[14],
qui doit être selon les disposition de l’article 4 de la loi67-12 avisé le
locataire de ce transfert selon les modalités prévues par les articles 37, 38,
39 du code de la procédure civile[15].
-
Un
état des lieux
L'obligation de dresser un état des lieux
détaillé et précis dans un acte écrit, daté et signé par les deux parties et
légalisé auprès des instances concernées, au moment de l'entrée dans le local
et lors de la fin dudit contrat[16],
et annexé au du contrat de bail, c’est ce qui prévoit l’article 7 et 8 de la
loi 67-12. Il s’agit plus précisément d’une description exhaustive des locaux
loués qui devrait permettre d'éviter la
majorité des désaccords. De ce fait le législateur a imposé que Le contrat de
bail devra comporter la désignation des locaux loués et la destination de ces
locaux, ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la
jouissance exclusive.
Il est à noter que si par négligence
du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de
la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon
état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Dans
une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des
lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
-
Le
local doit respecter les conditions de salubrité
Le bailleur s’engage à mettre à la
disposition du locataire un local salubre, comportant toutes les parties
indispensables telles qu’une salle de bains, cuisine. C’est ce qui prévoit
l’article 5 de la loi 67-12.
le local objet de location doit
satisfaire aux conditions d’un habitat salubre et décent, le cas échéant, les parties et avant la délivrance du local
et l’établissement de l’état des lieux, peuvent se mettre d’accord dans un
écrit des travaux que le locataire peut se charger à effectuer en les imputant
au montant du loyer. Cet accord constaté par écrit peut être daté et signé par
les parties et légalisé par les autorités compétentes.
c. Précision
des obligations des bailleurs et des obligations du locataire
Auparavant, les dispositions de la
loi 6-79 manquaient de clarté en ce qui concerne les obligations des deux
parties aux contrats de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel.
Dorénavant, la loi 67-12 a donné beaucoup d’importance à l’identification des
engagements légaux du bailleur et du locataire tout en consacrant un chapitre
tout entier intitulé : des obligations du bailleur et du locataire
- L’obligation de garantie :
Elle porte sur la jouissance et la
possession paisible des lieux selon l’article 9 de la loi 67-12 ainsi que sur
la garantie de tous les vices ou défauts (garantie d’éviction) qui peuvent
perturber cette jouissance, sauf ceux déterminer dans l’état des lieux.
Par ces dispositions nouvelles le
législateur impose expressément au bailleur la délivrance du local loué et de
garantir la jouissance paisible. Par contre, il précise dans l’al 2 d’article 9
que le bailleur ne garantie que les vices provenant de son fait ou des faits des de celui de ses préposés.
A côté de ses nouveautés qui ont impacté
sensiblement le processus de formation du contrat de bail à usage d’habitation
ou à usage professionnel afin de rétablir l’équilibre contractuel entre d’une
part, le bailleur et d’autre part le locataire. A ce niveau quel sont les innovations
phares qui affectent le cycle de vie du contrat de bail civil ?
2.
Les
innovation affectant l’exécution du contrat bail civil
Vue la nature sociale du
contrat de bail et les intérêts divergents qui mettent en œuvre, le législateur
intervient par un souci sécurité juridique pour aménager les rapports
contractuel entre le bailleur et le locataire au cours de l’exécution du
contrat de bail civil.
a. Les
réparations locatives et les travaux d’entretien
La nouvelle loi 67-12 vient lever
les ambiguïtés qui étaient autours les réparations et les travaux d’entretien du
local objet du contrat de bail civil, et par dérogation aux dispositions de
l’article 639 du DOC[17], elle
prévoit explicitement que ses réparations locatives sont exclusivement à la
charge du locataire, et le bailleur n’est tenu qu’on cas d’une stipulation
contractuelle, dans ce sens les dispositions de l’article 19 précise que, est
considéré comme réparations locatives, les travaux d’entretien courant, les simples
réparations exigées par l’usage normal du logement.
D’ailleurs, en vertu de l’article 10
de la même loi, les grosses réparations ou les réparations qui sont à la charge
du bailleur en vertu d’une clause contractuelle, mettent à la charge de ce
dernier une obligation d’effectuer les réparations nécessaires demandées par le
locataire un délai d’un mois Au-delà de ce délais, le locataire peut effectuer
lui-même les réparations et les imputer les sommes dépensées au loyer mensuel[18].
Il arrive parfois que lors de la
réalisations des travaux d’entretien, nécessaires pour la réhabilitation du
local, par le bailleur, que le locataire soit troublé dans sa jouissance en le
privant d’une manière partielle ou totales, pour cela le législateur intervient
pour trouvé un équilibre contractuel par les disposition de l’al 2 de l’article
17 de la loi67-12 qui prévoit que « si pour la réalisation des réparations
le locataire se trouve privé de la jouissance de son local soit partiellement
ou totalement pour une durée qui dépasse 3 jours, ce dernier peut résilier le
contrat de bail ou demander au tribunal l’imputation proportionnelle de cette
privation sur le montant du loyer.
Les dispositions de l’article 17
mentionné ci-dessus est difficilement applicable dans la réalité vue que le
loyer de certain locaux résidentiels est très faible est la technique
d’imputation révèle ses limites surtout si le locataire concerné se trouve privé
pour des durée relativement longue suite à ses travaux de réparation[19].
Ainsi que, dans le cas où le
bailleur débiteur des travaux de réparations refuse après notification adressée par le locataire
à celui-ci pour effectuer ses travaux d’entretien restée sans réponse pendant
un mois, le locataire peut obtenir une ordonnance du président du tribunal de
première instance du lieu de la situation de local, pour effectuer lui-même ses
réparations en imputant par la suite les charges sur le montant de loyer, à
condition bien sûr que ses réparations ne provoque pas un changement dans la
destination du local loué.
b. La
gestion du loyer
En ce qui concerne la détermination
et la révision du montant de loyer au cours de l’exécution du contrat de bail
d’habitation ou professionnel, la nouvelle loi 67-12, adopte le principe de la
liberté de fixation du prix du loyer consacré auparavant par la loi 6-79 qui
est initialement un principe général édicté par l’article 627 du DOC.
Ainsi que la loi 67-12 octroie la
liberté aux parties du contrat du bail civil pour en définir les modalités de
révision du loyer en commun accord, tout en respectant, bien sûr, les règles
impératives relatives à la périodicité de la révision du loyer et le plafond
d’augmentation du montant et une éventuelle réduction.
En effet, les articles 31 à 38 de la
loi organisant les relations contractuelle entre le bailleur et le locataire
des locaux à usage d’habitation ou professionnel, prévoit que le loyer ne peut pas être révisé
avant trois ans, et de 8% au maximum pour les locaux d’habitation et 10% au
maximum pour les locaux professionnel.De ce fait, une revalorisation ne devrait
pas intervenir dans un délai inférieur à trois ans à compter de la signature du
contrat de bail. une dérogation de cette limitation du plafonnement du
pourcentage d’augmentation du montant de
loyer, est laisse au pourvoir discrétionnaire du tribunal, qui peut déterminer
le pourcentage d’augmentation du montant de loyer, selon son pouvoir
d’appréciation, sans être lié par les dispositions de l’article 34 qui prévoit
le 8% et 10% comme plafond d’augmentation du montant de loyer, lorsque le
montant du loyer ne dépasse pas 400 dirhams par mois à condition que le
pourcentage d’augmentation ne dépasse pas 50% du montant du loyer[20].
Il s’ensuit que le principe c’est
que l’augmentation du loyer est possible à l’issue d’un délai de 3 ans à
compter de la date de conclusion de contrat.La loi permet au propriétaire et au
locataire à se mettre d’accord sur les conditions de cette révision entrainant
soit à une augmentation soit une réduction du loyer.
c. Les
garanties octroyées au bailleur et au locataire
La nouvelle réglementation
organisant les rapports contractuels entre le propriétaire et le locataire des
locaux à usage d’habitation ou professionnel détermine les cas et les critères
de dédommagement des protagonistes du contrat de location ainsi les garanties
offertes, pour les deux parties pour un aménagement équilibré de la relation
contractuelle, le cas échéant.
·
Le
cas où le locataire est privé, soit partiellement soit totalement du local
objet du contrat de bail, par le bailleur pour des raisons de réparation
urgente, pour une durée supérieur à 3 jours. L’article 17 de la loi 67-12 donne
le choix au locataire soit de résilier le contrat de bail soit de saisir le
tribunal afin de retrancher du montant du loyer proportionnellement à la durée
de privation qui elle a subi ;
·
le dépôt de garantie des charges locatives non payées :
Une augmentation de la provision du
garantie par rapport à ce qui était prévu par l’ancienne loi 6-79 dans son
article 4 « Sous peine de nullité de la clause, le bailleur ne peut
exiger du preneur au moment de l'entrée dans les lieux, le versement d'un
cautionnement supérieur au montant d'un mois de loyer à titre de garantie du
règlement du loyer ou de dédommagement pour des dégâts abusifs occasionnés par
le preneur dans les lieux loués ». En vertu de l’article 21 de la loi
67-12, le montant de dépôt de garantie ne pourra pas excéder deux mois de loyer
au maximum[21], cette
provision de garantie pourra être utilisé en cas de loyer impayé, mais aussi
pour couvrir les éventuelles dégradations occasionnées par le locataire, en
s'appuyant sur l'état des lieux signé lors de l'entrée dans les locaux.
Or, en l’absence de tout incident,
le dépôt de garantie devra être restitué dans les deux mois qui suivent la fin
du contrat, au plus tard, ou être imputé sur les derniers loyers par un commun
accord des deux parties du contrat du bail.
Certes, la loi 67-12 a apporté
beaucoup des dispositions juridiques qui ont impacté considérablement la phase
de formation du contrat de bail à usage d’habitation ou usage professionnel et
son exécution dans un souci d’établir et préserver l’équilibre contractuels du
contrat de location, ainsi qu’elle a apporté plusieurs aménagements et
dérogations aux droit commun du bail civil. Reste maintenant à savoir comment
ses innovations sont influées la fin du contrat de location et la phase post
contractuelle ?
B-
Les innovations relatives à la
reprise et la fin du contrat de bail
Le formalisme instaurer par le
législateur de la loi 67-12, au niveau de la formation du contrat de bail à
usage d’habitation ou à usage professionnel et cours de sa vie a influé
considérablement la phase d’extinction et celle post contractuelle.
1.
Les
aménagements affectant la fin du contrat de bail
a. La
résiliation du contrat de bail
La loi 67-12 a consacré le chapitre
huit pour réglementer la résiliation du contrat de bail à travers l’article 55
et 56. Il y a deux cas de résiliation une de plein droit en cas de décès du
locataire en prenant en considération les dispositions de l’article 53 et
l’autre judiciaire.
è La résiliation par le bailleur sans congé :
En principe c’est les dispositions
du dahir des obligations et contrat marocain qui régit la résiliation.
Cependant, la nouvelle loi 67-12 qui établit un nouveau statut spécial pour le
contrat de bail civil définit en effet avec précision tous les cas qui peuvent
donner lieu à la résiliation du contrat de location.L’article 56 prévoit
que le propriétaire à la possibilité de résilier le contrat sans congé en
cas:
·
de
négligence ou de défaut d’entretien par locataire de manière à causer au local
objet du contrat de bail un dommage notable ;
·
si
celui-ci utilise le logement dans un but autre que celui annoncé dans le
contrat de bail ou contraire aux bonnes mœurs, à l’ordre public ou la
loi;
·
l’utilisation
du logement ou des équipements loués à un autre usage que celui auquel elle est
destinée ;
·
en
cas de non-paiement du loyer après mise en demeure ;
·
modification
de la destination du logement sans l’accord du bailleur.
Ses dérogations aux règles du droit
commun du bail sont justifiées par le souci d’établir un équilibre contractuel
entre la situation du locataire d’une part, et la protection du droit de
bailleur, d’autre part.
Force est de préciser que le congé,
qui n’est exigé que dans des cas bien déterminés par la loi 67-12, oblige le
locataire à quitter les lieux à la fin du délai de préavis. Lors du départ
effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies :
l’état des lieux, l’inventaire – en ce qui concerne la location meublée –
et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes
sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut être
amputé.
è La résiliation par le locataire :
Locataire il est tenu de résilier
son contrat avant de quitter le logement objet du contrat de bail en respectant
une période dite de préavis et les formalités de congé.
A cet effet il doit prévenir le
propriétaire selon les modalités de notification prévues par les articles 37,38
et 39 du code de la procédure civil, c'est-à-dire soit par la
lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en en
respectant le délai de préavis de deux mois.
Le préavis court à compter de la
réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier.
En cas où le locataire n’observe pas
ses formalités et quitte les lieux avant la fin du préavis, il reste débiteur
de loyer et les charges pendant toute la durée du préavis.
Dans le cas d’une co-location, tous
les titulaires du bail locatif doivent donner congé au bailleur. Faute de quoi,
le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas donné congé et qui est donc
tenu au paiement des loyers.
b. La
demande en validation du congé
L’article 51 de la
loi 67-12 prévoit que le bailleur est tenu en cas de validation du congé de
payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une
indemnité représentant une année de loyer au dernier taux payé par le
locataire. Ainsi que, en cas d’expulsion du locataire sur la base d’un motif
qui se révèle inexact soit involontairement à la suite du congé, soit à la
suite de l’exécution d'une décision de validation, le locataire a droit à des
dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son
éviction sans qu’ils soient inférieurs à un an de loyer ;
A titre de comparaison l’article 14
de l’ancienne loi 6-79 a posé les conditions suivantes pour que la demande en
validation soit recevable[22] :
-
Que les locaux
aient été acquis par le bailleur trois ans[23]
au moins avant le congé ;
-
Que
le bailleur, ses ascendants ou descendants, suivant le cas, n'occupent pas déjà
un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux.
Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur
offre de reloger le preneur dans un local d'égale importance, aux mêmes
conditions et pour un loyer similaire.
Par contre, l’article 49 de la nouvelle loi 67-12, a réduit la
durée de l’acquisition du local objet du congé 18 mois au lieu de 3ans a compté
de la date de notification du congé, et elle a élargi aussi le champ des
bénéficiaire de ce droit validation du congé.
2.
Innovations
touchant la circulation et la reprise du contrat
a. Des
dispositions spéciales pour la sous-location et la cession du contrat de bail
civil
Vue le particularisme du bail à
usage d’habitation ou à usage
professionnel et contrairement aux dispositions de l’article 668 du DOC qui
pose la règle générale selon laquelle le preneur à le droit de sous louer et
céder son bail à un autre en tout ou en partie, à moins que la défense de
sous-louer ou de céder n'ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la
chose.
Or, l’ancien dahir 25 décembre 1980
tel qu’il a été complété par la loi n°63-99, a disposé dans son article 19 que
toute cession du bail ou sous-location par le preneur des locaux d'habitation
ou à usage professionnel, quelle que soit la forme de la cession ou de la
sous-locationest interdite sauf stipulation contraire dans le contrat de bail
accord écrit du bailleur.
De même, la nouvelle loi 67-12 va
dans le même sens, et elle a fixé les conditions et modalités de la sous
location et la cession du bail pour un meilleur encadrement de ces deux
institutions. En effet, le locataire n'a plus la possibilité de sous-louer ou
même de céder le bail qui le lie au propriétaire à moins que le contrat le
spécifie explicitement.
D’ailleurs, une distinction doit
être faite selon la nature du bail civil :
Pour le bail à usage d’habitation,
en principe c’est que la sous location ou la cession du bail par le locataire
n’est possible qu’on cas stipulation qui la permise ou par accord du propriétaire
dans un acte écrit à date certaine ;
Pour le bail à usage professionnel,
le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous location ou la cession du bail si
le sous-locataire ou le cessionnaire utilisera le local loué pour exercer la
même activité professionnelle que le preneur initial y exerçait ou une activité
professionnelle similaire, à condition que cette utilisation ne provoque pas
une modification du local loué, création des charges supplémentaire à l’égard
du bailleur ou modification de la nature du contrat du bail.
Une nouveauté majeure en matière de
la sous location partielle et de cession partielle pour les locaux à usage
professionnel, sauf accord du bailleur rédigé par écrit à date certaine c’est
ce qui édicte l’article 41 de la loi 67-12. Cette disposition est en faveur des
bailleur afin de rééquilibrer les engagements des deux parties au contrat de
location[24].
Le législateur en consacrant le
contrat de bail à usage professionnel de ces dispositions particulières vise à
protéger les professions libérales vues leurs spécificités.
b. L’extension
du champ du bénéficiaire de la possibilité de reprise du bail sur le logement
Si la loi 6-79 a restreint les
catégories des bénéficiaires du contrat de bail des locaux à usage d’habitation
ou professionnel en cas de décès du locataire, le bail se poursuit :
1) Pour les locaux à usage d'habitation, au
profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement
à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès ;
2)
Pour
les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoints, descendants ou
ascendants s'ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux
loués étaient affectés[25].
La nouvelle loi n°67-12 à élargir ce
champ en ajoutant le bénéficiaire d’un testament, l’enfant Makfoul et la mère qui
se préoccupe de ses enfants. Par cette nouvelle disposition le législateur
marocain a prévu la transmission légale du contrat de bail opérant substitution
de bénéficiaire. Le nouveau titulaire du contrat de location acquiert la
qualité de preneur de plein droit.
De même, d’après les dispositions de
l’article 53 de la loi 67-12 et à l’inverse de ce qui a été prévu par la loi
6-79, le législateur marocain a pris le chemin
de son homologue le législateur Egyptien, en limitant les bénéficiaire du côté
des ascendants de premier degré c'est-à-dire les parents seulement[26].
Il s’ensuit que d’après un arrêt de
la Cour de Cassation marocaine en date 21 avril 2015, l’ascendant (mère) pris
en charge par le locataire décédé, bénéficié de la continuité de l’effet du
contrat de bail, alors même s’il n’habite pas avec lui[27].
A titre de comparaison le
législateur français va plus loin en disposant que toute personne qui habite
avec le locataire avant son décès peut invoqué la possibilité de poursuivre le
bail[28].
c. La
reprise des lieux en cas d'abandon
Avant l’adoption de la loi n°67-12,
l’ancienne législation en matière locative ainsi le doit commun du bail[29]
n’ont pas réglementé la procédure de récupération des locaux abandonnées et
fermés, de ce fait plusieurs problèmes ont été
constatées lors de l’application jurisprudentielle suite à ce vide
juridique, que le jurisprudence et la doctrine ont essayé de combler par
l’application des disposition de l’article 450 du code de la procédure
civil[30] qui dispose que « L'agent
chargé de l'exécution se fait autoriser par le président à faire ouvrir les
portes des maisons et des chambres ainsi que les meubles pour la facilité des
perquisitions, dans la mesure où l'exige l'intérêt de l'exécution » qui est
loin de la procédure approprie à l’ouverture et la récupération des locaux
abandonnés[31].
De même une controverse a été
soulevée autour de la compétence judiciaire, est ce que le juge du provisoire
ou bien les juges de fond sont compétent en la matière. Désormais, le nouveau
texte juridique à traiter l’ensemble de ses problèmes en consacrant un chapitre
tout entier à cette procédure divisé en deux titres l’un pour la procédure de
récupération du local fermé ou abandonné par le bailleur et le deuxième pour la
récupération du local par le locataire.
Il est à noter que le législateur
précise dans l’article 58 de la loi 67-12, que le local n’est pas considéré
comme abandonné si le locataire continue d’honorer ses engagements à l’égard du
bailleur.
A ce niveau la question qui se pose
comment le bailleur peut-il récupérer son local abandonné par le locataire ?
Force est de précisé que la
législateur à préciser minutieusement la procédure de reprise du local
abandonnée par le locataire. En effet, l’article 59 de la loi 67-12 dispose que
la demande de reprise du local abandonnée formulée par le bailleur doit être
adressée au président du tribunal en sa qualité de juge des référés.
L’article 57 précise que les cas où
le local loué est considéré comme étant abandonné. Par contre le législateur
français considère que le locataire abandonne le logement qu'il occupe (départ
à la cloche de bois) lorsque des éléments laissent supposer au bailleur que le
logement est abandonné il doit adresser à son locataire une mise en demeure de
justifier qu'il occupe bien le logement[32].
Il s’ensuit que le bail que ce soit
à usage résidentiel ou professionnel, le propriétaire peut récupérer ses
locaux, mais les conditions sont verrouillées. Le local doit demeurer fermé
pendant au moins six mois après évacuation de tout le mobilier, absence ou
décès du locataire… Toutefois, si le locataire continue de verser ses
redevances, le local ne peut être considéré comme abandonné.
Après avoir mis la lumière sur les
différentes innovations de la loi 67-12 qui ont matérialisé la nouvelle
réglementation en matière des baux civils qui vise à établir un équilibre
contractuel entre les parties du contrat de bail à usage d’habitation ou
professionnel, nous allons se focaliser sur les limites et les insuffisances
constatées au niveau des dispositions légales régissant la matière locative
ainsi les imperfections constatées d’une part, par la pratique jurisprudence et
d’autre part, par la doctrine.
II-
Les
imperfections de la nouvelle réglementation du bail civil :
Force
est de rappeler que le statut spécial des baux civils à fait l’objet de deux
tentatives de réforme,la première est en 2008 (projet de loi 13-08) qui n’a pas
abouti à cause de plusieurs considérations d’ordre technique et politique, et
la deuxième est celle qui a enfanté la loi 67-12.
En effet, les dispositions de cette
nouvelle loi a fait l’objet de plusieurs études critiques dès la phase
préparatoire devant le parlement jusqu’à sa promulgation et son application
effective devant les juridictions compétentes ce qui a permis de soulever
certaines insuffisances et limites constatées à plusieurs niveaux.
A-
Imperfection affectant la formation et la vie
du bail
1.
Le formalisme du contrat de
bail :
L’article 3 de la loi 67-12
organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des
locaux à usage d’habitation ou usage professionnel qui impose l’obligation
d’établir le contrat par écrit, sans précisé qu’il précise est ce qu’il s’agit
d’un formalisme de validité dudit contrat ou bien un formalisme probatoire
laisse un champ large d’interprétation et d’explication aux juridictions
compétentes ce qui va donner lieu à des décision de justice contradictoire.
De plus, Le législateur en formalisant
le contrat de bail qui était auparavant purement consensuel, n’a pas précisé la
partie qui va supporter les charges de ce formalisme (les frais des
intermédiaires et les honoraires qui ont découlent de la conclusion du contrat
constaté par écrit). Par contre, le législateur français accord des
dispositions spéciales à ce volet source de beaucoup de problèmes, l’article 5
de la loi du 6 juillet 1989[33]
met à la charge exclusive du bailleur les frais du professionnel qui intervient
pour la négociation d’une mise en location. Mais sont partagés les honoraires
de l’état des lieux et de l’établissement du bail dus aux personnes mandatées
pour effectuer la visite du preneur, constituer le dossier du preneur et
rédiger un bail[34].
2. Le problème de la preuve du paiement du
loyer :
a.
L’imprécision
du contenu du loyer :
Le législateur
n’a pas enlevé l’ambiguïté qui a entouré le loyer du fait que l’article 13 de
la loi 67-12 oblige le locataire de payer le loyer à l’échéance convenu dans le contrat ainsi les charge locative, le
cas échéant. Il sera plus judicieux
d’utiliser la notion du prix du loyer.
La même chose
pour les charges locatives que doit supporter le locataire, le législateur n’a
pas déterminé ces charges.
b.
Le
problème de la preuve du paiement du loyer
La détermination et la révision du
loyer est régi par les dispositions de la nouvelle loi 67-12, mais en ce qui
concerne la preuve de paiement il est resté soumis aux règles général de la
preuve.
En effet, le fardeau de la preuve du
paiement du loyer incombe au locataire[35].
Alors quelle est la valeur probante des quittances du bail en cas de
contradiction avec le contrat de bail ?
Vu l’importance des quittances
parfois le bailleur refuse de les délivrés au locataire, ce dernier ne peut pas
invoquer les dispositions de l’article 291 du DOC, en gardant le loyer. En
effet le Cour de Cassation précise que le locataire doit présenter le loyer
selon les voies déterminées par la loi pour établir qu’il a honoré son
engagement[36].
B- Les
insuffisances touchant la fin et l’extinction du bail
1. De l’extinction du bail :
c.
Au
niveau de la procédure de rupture du bail expiré :
Force est de rappeler que la règle
générale édictée par l’article 687 du DOC considère que l’expiration du terme
du bail est un motif d’extinction du contrat de location, sans qu’il soit
nécessaire de donner congé.
D’ailleurs, en matière d’extinction
du bail civil le législateur intervient pour restreindre la liberté des contractants
dans un souci de protection du locataire, en considérant les clauses, qui
impose au locataire de quitter les lieux à la fin de la durée du contrat de
bail, comme des clauses non écrites. De ce fait en cas de refus du locataire de
quitter le local objet de bail seul le tribunal est en mesure, après examen des
motifs exposés par le bailleur, d’ordonner ou non l’expulsion[37].
De plus, l’ancienne loi 6-79 ne
comporte aucune disposition légale qui considère que la fin de la durée du bail
est motif un de rupture de la relation contractuelle[38]
ainsi que la loi 67-12 est sérieuse sur cette question.
En effet, la lecture combinée de
dispositions l’article 45et l’article 48
de la loi 67-12, qui régissent la rupture du contrat de bail pose un problème
majeur de compréhension, alors que les dispositions de l’article 44 de même loi
exclut toute autre condition ou cause de rupture du contrat de bail à moins de
respecter certaines formalités de notification et ce, dans les cas prévus par
l’article.
De plus, les tribunaux de première
instance optent pour une interprétation stricte de la loi 67/12, et particulièrement
l’article 44 qui traite de la rupture du contrat de bail.
A titre d’illustration, la cour
d’appel de Kenitra a précisé dans un arrêt que la contrat de bail prend fin
soit par l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire[39].
Par ailleurs, la Cour de cassation a
rendu un arrêt en 1998 dans lequel elle a retenu l’échéance du terme
comme motif du congé arrêt N°663 en date 03/02/1998 DOS 655/93[40]. Ainsi dans un autre arrêt précise que l’extinction de la durée
bail mentionné dans un contrat écrit de location est considérée comme un motif
légitime pour mettre fin au bail[41].
d.
La
continuité des effets du bail
Il est à signaler que les
dispositions de l’article 44 de la loi 67-12 n’abroge pas les dispositions de
l’article 687 du DOC, ce qui laisse croire que le bail est susceptible de
renouvellement tacite ou de poursuite juridique du bail(reconduction), du fait
que si le contrat de location arrive à son terme et que le bailleur ne
manifeste pas sa volonté de récupérer son local,ainsi le locataire a continué
son occupation le contrat se reconduit tacitement[42].
La question qui se pose est ce que
l’article 44 vise la tacite reconduction ou bien la poursuite de plein droit du
bail. De ce fait que le bail se poursuit de plein droit dans les même conditions
et pour une durée indéterminée alors que, la tacite reconduction c’est un
renouvellement du bail précédent en d’autre terme c’est un nouveau bail avec
les même condition du premier bail sauf qu’il est pour une durée indéterminée[43].
Sous l’égide de l’ancienne loi 6-79
qui a consacré clairement que les effets du contrat du bail se poursuivent au
lieu de se renouveler tacitement[44].Se qui va à l’encontredes dispositions de l’article 689 du DOC qui
dispose que « Au cas où, à l'expiration du contrat, le preneur reste en
possession, il est renouvelé dans les mêmes conditions et pour la même période,
s'il a été fait pour une période déterminée ; s'il est fait sans détermination
d'époque, chacune des parties peut résilier le bail ; le preneur a cependant droit
au délai fixé par l'usage local pour vider les lieux
Il est apparent que d’après la
pratique jurisprudentielle ainsi l’ambigüité de quelques dispositions
juridiques en la matière, certes il y a un conflit entre l’application des
dispositions droit commun du bail (article 230 du DOC) et l’application des
dispositions spéciales de la loi 67-12.
2. Nature juridique des cas donnant lieu à
l’expulsion :
La rédaction de l’article 45 de la
loi 67-12 est peu claire et prête à confusion en ce qui concerne les cas
ouvrant le droit au bailleur à donner congé au locataire[45].
En effet, cet article détermine les
cas donnant lieu à la rupture du contrat et par la suite à l’expulsion du
locataire du local, à savoir :
-
la
récupération du local loué par le bailleur pour y habiter personnellement, ou y
faire habiter ses ascendants, descendants[46]
au premier degré, conjoint, personnes bénéficiant du legs obligatoire, et
celles bénéficiant de la kafala ;
-
la
nécessité de démolir le local et de reconstruire ;
-
le
non-versement du loyer.
Alors la question qui se pose c’est
de savoir est ce que c’est cas indiqués par l’article 45 sont des cas cités à
titre limitatifs ou à titre indicatif ?
A cet égard la doctrine est partagée
entre deux courants ; Une partie de la doctrine considère que les cas
mentionnés dans l’article 45 de la loi 67-12 sont des cas sérieux non
limitatifs, mais cités à titre indicatif. De ce fait il y a d’autre cause qui
peuvent donner lieu à l’expulsion du locataire[47].
Ceci pose un problème pratique pour l’action de résiliation du bail en cas de non-exécution
du locataire de ses engagements, selon soit l’article 259 soit l’article 692 du
DOC, de ce fait l’inobservation du locataire de ses obligations ouvre le droit
au bailleur de donner congé conformément aux dispositions de l’article 46 de la
loi 67-12, ainsi qu’il permet à justifier l’action de résiliation en vertu des
règles de droit commun[48].
Les cas mentionnés dans l’article 45
de la loi 67-12 sont des cas sérieux non limitatifs, mais cités à titre
indicatif, puisque le terme en arabe utilisé par le législateur «mine kabili»[49]qui
équivaut en français au terme notamment, -qui n’était pas adopté par le
législateur de la loi 6-79
Etant donné que l’article 45 cite à
titre d’exemple les cas dans lesquels le bailleur peut récupérer son local, à
l’instar des fautes graves citées à titre indicatif et non limitatif par le
code des obligations et contrat, il faut déduire que l’on peut soulever
d’autres causes pour demander la récupération de son local, a fortiori si cette
cause a été entendue et arrêtée d’un commun accord entre le bailleur et le
locataire[50].
Ainsi que, un arrêt de la Cour de
Cassation précise que les cas mentionnés par le dahir 25/12/1980, qui peuvent
donner lieu au congé se sont des cas indicatif et non limitatif[51].
Un autre courant de la doctrine
considère que le législateur en énumérant les cas donnant lieu au congé vise à
limiter ces cas sérieux et non les mentionnés à titre indicatifs du fait que le
but recherché c’est limité et restreindre les cas de résiliation du bail et par
la suite d’expulsion du locataire, afin de mieux protéger les droits des
locataires des expulsionsabusif de la part des bailleurs[52].
Selon les articles 44, 45 et 48 de
la loi 67-12 le congé est validé selon les conditions portées par le chapitre
sept : de l’extinction du bail, cela veut dire que les cas d’expulsion
sont des cas juridiquement limités par cette loi et la demande d’expulsion hors
ces cas limitatif sont inacceptable du fait qu’il s’agit de l’ordre public[53].
Si le bailleur dans le cadre du
dahir de 24 mai 1955 peut demander l’éviction pour n’importe qu’il motif alors
qu’il n’est tenu que de versé l’indemnité d’éviction prévue par la loi. La
philosophie de la loi 67-12 portant l’organisation des rapports contractuels
entre le bailleur et locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel
ne permet la validation du congé que s’il est fondé sur des cas sérieux et
légitimes énuméré par l’article 45[54].
1-
Action en réparation du
locataire :
Une problématique qui s’est révélé
lors de l’application de l’article 17 de l’ancienne loi 6-79 qui ouvre le droit
au locataire qui a subi un préjudice du fait de son éviction soit, si le motif
d’expulsion se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux,
soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d'une décision de
validation de demander des dommages intérêts. C’est que le législateur a
omis de préciser le délai de l’action en réparation aussi bien dans la loi 6-79
que la nouvelle loi 67-12 ce qui laisse les juges devant un dilemme concernant
la période entre la date de l’exécution du jugement d’évection et la date de la
saisine du tribunal pour demander le dédommagement[55].
A titre de comparaison
avec le statut spécial des locations meublées français qui va plus en disposant dans l’article 25-8 -III de la loi
de 1989[56], une sanction pénale en cas de congé frauduleux, est
puni d’une amende pénale proportionnelle à la gravité des faits constatés dont
le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30
000 € pour une personne morale.
2-
La réduction du préavis du
congé :
Le congé c’est la notification donnée
par le bailleur au locataire dans une intention de mettre un terme à la
relation contractuelle, il doit être établi par écrit et signifié dans un temps
légal au preneur[57].
Auparavant l’article 9 du dahir 25
décembre 1980 dispose que le congé doit comporter la mention d’un préavis de
trois mois au mois[58].
Le législateur a modifié ce délai en vertu de l’article 46 de la loi
67-12 on le réduisant à deux mois comme période octroyé par le
bailleur au locataire afin, soit, de trouver un consensus pour continuer le
contrat de bail, soit chercher un autre local après résiliation du contrat de
bail en cours. Sinon le congé sera validé par le tribunal compétent
ultérieurement[59].
Le législateur en ramenant le délai de préavis à deux mois au lieu
de 3mois constitue une atteinte à la
stabilité de la relation contractuelle, alors qu’il est insuffisant pour que le
locataire trouve un autre local et assainir son ancien rapport contractuel avec
le bailleur[60].
Conclusion
En guise de conclusion, l’entrée en
vigueur de La loi 67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur
et locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel vient
confirmer la volonté du législateur marocain à suivre le mouvement de
spécialisation qui affecte le droit des contrats en instaurant un droit de
contrat spécial des baux d’habitation et des baux professionnel dans un but de
consolider le droit à l’habitat considéré comme un objectif à valeur
constitutionnelle. Ce phénomène de spécialisation du contrat de bail, ce dernier
qui s’annonce déjà comme un contrat spécial réglementé par le DOC puis par un
statut spécial (la loi 67-12) est dû à la complexification du droit spécial du
bail qui à son tour commence à subir une spécialisation.
En effet cette nouvelle règlementation
des baux civils, constitue en elle-même une grande avancée en matière locative,
car elle a permis l’harmonisation du cadre juridique qui régit la matière en
rendant plus accessible les règles juridiques encadrant cette matière, dans
l’ultime but de maintenir la sécurité juridique et judiciaire et rééquilibrer
les rapports contractuels des parties au contrat de bail civil
Ainsi la refonte de ce cadre
juridique a fait l’objet de beaucoup de critiques reformulées par plusieurs
jurisconsultes et doctrinaires dès l’adoption de cette nouvelle réglementation sur
les baux civils. Malgré cela, cette dernière apporte beaucoup de réponses à
plusieurs anomalies et problématiques constatées auparavant lors de l’application
jurisprudentielle des textes abrogés, afin de consolider la stabilité juridique
de l’équilibre contractuel recherché par le législateur entre les deux
protagonistes du contrat de location à usage d’habitation ou à usage
professionnel.
Cette législation moderne en matière
de location civile tend à rabaisser le contentieux judiciaire qui ne cesse de
s’accroitre selon les statistiques du ministère de la justice. Ainsi d’établir
une justice contractuelle entre le bailleur et locataire des immeubles à usage
d’habitation ou professionnel afin d’affirmer le principe de base selon lequel
les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires devaient
s’équilibrer dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations
collectives.
Annexes
(èLa loi 67-12
organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des
locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel ;
èQuelques
décisions de justice)
Bibliographie
§ Ouvrages généraux :
-
Ernest Davy, traité formulaire du
bail : Traité formulaire du bail divisé en 6 parties : droit civil,
procédure civile, formules, droit fiscal, formalités, honoraires,
Administration du "Précis formulaire du Notariat" (Paris)
1911(monographie imprimée)
-
P.MALAURIE, L.AYNES, P.Y.GAUTIER,
les contrats spéciaux, Ed Lextenso 2004, Point Delta ;
-
محمد كشبور،
الكراء المدني والكراء التجاري: قراءة في
ظهير 24 ماي 1955 وظهير 25 دجنبر 1980 دراسة تشريعية وقضائية وفقهية مقارن، الطبعة
الأولى، مطبعة النجاح الجديدة .
§ Ouvrages spéciaux :
-
نزهة الخلدي،
الوجيز في العقود المسماة : عقد البيع-عقد الكراء على ضوء ظهير الالتزامات
والعقود، الطبعة الثانية 2016 BNRM .
-
عبد الرحمان
الشرقاوي، قانون العقود المسماة : عقد الكراء، الطبعة الأولى، مطبعة الأمنية،
الرباط 2013
-
أحمد عاصم،
الحماية القانونية لكراء الاماكن المعدة للسكن او الاستعمال المهنية، الطبعة
الاولى 1996، مطبعة دار الناشر
-
Mohamed ben Ahmed Bounate, les
nouveautés du bail à usage d’habitation ou à usage professionnel, Etude globale
des lois 6-79,63-99 et 64-99 en laissant avec les règles générales du bail,
Série AFAK AL KANOUN, 2001 imp Marrakech ;
§ Articles et webographie :
-
Faiçal BIJI, la problématique de
l’équilibre contractuel dans la nouvelle loi du bail n°67-12, revue de droit
civil, n° 1, 2014, imp ALOUMNIYA Rabat ;
-
Communiqué de presse au sujet de la
loi n ° 67 - 12 organisant les rapports
contractuels entre bailleur s et
locataires des locaux à usage
d’habitation ou professionnel », consulté le 22 mars 2016, http://www.mhpv.gov.ma/Documents/communiqu%C3%A9s/CP%20fr_67-12.pdf;
-
Mohamed AL HAJOUJI, la nouvelle loi
organisant les relations contractuelle entre le bailleur et le locataire des
locaux à usage d’habitation ou professionnel :les problématiques de la
compétence et de la procédure, colloque organisé par la Cour d’appel de Kenitra
en date 06 févier 2014, imp ALOUMNIYA Rabat ;
-
Groupe CDG, Foncier CHELLAH,
Bulletin de veille juridique n°1 p3: http://www.foncierechellah.ma/ consulté le 29/03/2016;
-
Le site officiel de l’administration
française, Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois)
Vérifié le 25 septembre 2014 - Direction de l'information légale et
administrative (Premier ministre) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32305
consulté le 23/03/2016 ;
-
Jamal
Maatouk,« Un locataire qui ne veut pas partir – Lavieeco »,
consulté le 22 mars 2016,
http://lavieeco.com/news/connaissez-vos-droits-maroc/un-locataire-qui-ne-veut-pas-partir-31593.html.
§ Thèses et mémoires :
-
HAMIOUI Nabil, les procédures
d’extinction et de résiliation du bail à usage d’habitation ou
professionnel : étude à la lumière des nouveautés de la loi 67-12, mémoire
pour l’obtention du master en droit des affaires et des entreprises (en arabe),
FSJES Souissi 2013-2014 ;
-
AHMED AL FKIHI, les problématiques juridique et
pratiques du bail civil : étude de la procédure d’expulsion à la lumière
des nouveauté de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme du master en
droit civil et des affaires (en arabe), FSJES Tanger 2013-2014.
§ Textes juridiques marocains :
-
Dahir des obligations et contrat du
(9 ramadan 1331, 12 août 1913) tel qu’il a été modifié et complété, Titre
troisième : Du louage ;
-
Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11
ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure
civile, tel qu’il a été modifié et complété ;
-
Dahir n° 111.13.1 du 15 moharrem
1435 (19/11/2013) promulguant la loi n°67.12 publié au BO n°6208 du 28/12/2013
p 7328 ;
-
Dahir n°315.80.1 du 17 safar 1401
(25/12/1980) promulguant la loi 6.79 publiée au BO sous le numéro 3460 en date
21/01/1981(abrogé).
§ Textes juridiques français :
-
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour
l'accès au logement et un urbanisme rénové entre en vigueur à compter du
1er août 2015 ;
-
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°
86-1290 du 23 décembre 1986 ;
-
Décret n°
2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à
usage de résidence principale.
§ Jurisprudence marocaine
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°320
en date du 21 avril 2015, chambre civile, dossier n° 4259/1/3/2014, revue de la
Cour de Cassation, chambre civile n°21 ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°17
en date du 15 janvier 2015, chambre civile, dossier n° 1502/1/8/2012, revue de
la Cour de Cassation, chambre civile n°21 ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°3386
en date du 13/08/2012, chamb civ, dossier n°1354/1/6/2012 AL MAHAKEM AL
MAGHRIBIYA,n°143, novembre et décembre 2013 ;
-
Arrêt de Cour de Cassation n° 1462
du 29/03/2011, chm civ dossier n°2545/1/3/2010, revue ALMAHAKEM AL MAGHTRIBIYA
n°143, novembre et décembre 2013 ;
-
Arrêt de Cour Suprême n° 1147 du
20/4/2002, chm civ dossier n°1828/1/3/01 cité par Mohamed BAFKIR, les lois des
baux et la travail jurisprudentiel marocain, série droit et travail
jurisprudentiel marocain,2ème Ed 2013 ;
-
Arrêt de Cour de Cassation n° 47 du 15/01/1913,chm civ dossier
n°684/1/6/2012 revue de la Cour de cassation n°76 ;
-
Arrêt de Cour Suprême n° 21 du
11/1/1982, revue cour suprême n°30, cité par Mohamed BAFKIR, les lois des baux
et la travail jurisprudentiel marocain, série droit et travail jurisprudentiel
marocain,2ème Ed 2013 ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°363,
en date du 3/2/1998, cha Civile, revue de la Cour suprême, n°55, jiullet 2011,
imp ALOUMNIYA, Rabat ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°636,
chamb civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême
n°55 ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°636,
chamb civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême
n°55 ;
-
Arrêt de la Cour de Cassation n°1665
en date du 25/7/1997, chamb civ, dossier n°4866/88 en date du 3/2/1998, revenu
AL ICHAA n°4, p116, cité par AHMED AL
FKIHI.
[1]P.MALAURIE,
L.AYNES, P.Y.GAUTIER, les contrats spéciaux, Ed Lextenso 2004, Point Delta,p330
[2]
Ernest Davy, traité formulaire du bail : Traité formulaire du bail divisé en 6 parties : droit
civil, procédure civile, formules, droit fiscal, formalités, honoraires,
Administration du "Précis formulaire du
Notariat" (Paris) 1911( monographie
imprimée), P1
[3] Art 627 du Dahir des obligations et contrat du
12 août 1913
[4] نزهة الخلدي، الوجيز في العقود المسماة : عقد
البيع-عقد الكراء على ضوء ظهير الالتزامات والعقود، الطبعة الثانية 2016 BNRM ، ص 193.
[5] عبد الرحمان الشرقاوي، قانون العقود المسماة : عقد الكراء، الطبعة
الأولى، مطبعة الأمنية، الرباط 2013 ،ص 8.
[6]
DOC du 13 août 1913
[7]
Dahir n° 111.13.1 du 15 moharrem 1435 (19/11/2013) promulguant la loi n°67.12
publié au BO n°6208 du 28/12/2013 p 7328
[8]« Communiqué de presse au
sujet de la loi n ° 67 - 12 organisant
les rapports contractuels entre bailleur
s et locataires des locaux à usage
d’habitation ou professionnel », consulté le 22 mars 2016,
http://www.mhpv.gov.ma/Documents/communiqu%C3%A9s/CP%20fr_67-12.pdf.
[9]
Arrêt de Cour de Cassation n° 1462 du 29/03/2011, chm civ dossier
n°2545/1/3/2010, revue ALMAHAKEM AL MAGHTRIBIYA n°143, novembre et décembre
2013, p156.
[10]
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[11]نزهة
الخلدي، مرجع سابق ، ص 195.
[12]
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
entre en vigueur à compter du 1er août 2015
[13]
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement
à usage de résidence principale
[14]Faiçal
BIJI, problématique de l’équilibre contractuel dans la nouvelle loi du bail
n°67-12, revue de droit civil, n° 1, 2014, imp ALOUMNIYA Rabat, p118
[15]Dahir
portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le
texte du code de procédure civile, tel qu’il a été modifié et complété
[16]
Groupe CDG, Foncier CHELLAH, Bulletin de veille juridique n°1 p3:http://www.foncierechellah.ma/
consulté le 29/03/2016 à 09h15.
[17]
Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913
[18]
Groupe CDG, Foncier CHELLAH, Bulletin de veille juridique n°1 p4.
[19]
Faiçal BIJI, problématique de l’équilibre contractuel dans la nouvelle loi du
bail n°67-12, revue de droit civil, n° 1, 2014, imp ALOUMNIYA Rabat, p122
[20]
Article 35 de la loi 67-12.
[21]Faiçal
BIJI, op.cit, p126
[22]Arrêt
de Cour de Cassation n° 47 du 15/01/1913,chm
civ dossier n°684/1/6/2012 revue de la Cour de cassation n°76
[23]
Arrêt de Cour Suprême n° 21 du 11/1/1982, revue cour suprême n°30, cité par
Mohamed BAFKIR, les lois des baux et la travail jurisprudentiel marocain, série
droit et travail jurisprudentiel marocain,2ème Ed 2013, p229
[24]
Nabil HIMIOUI, procédure d’extinction et de résiliation des locaux à usage
d’habitation ou professionnel: étude à la lumière des nouveauté de la loi
67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme du master en droit des affaires et
des entreprises (en arabe), FSJES Souissi 2013-2014,p 142
[25]
Article 18 de la loi 6-79 abrogé par la loi 67-12
[26]
AHMED AL FKIHI, les problématiques
juridique et pratiques du bail civil : étude de la procédure d’expulsion à
la lumière des nouveauté de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme
du master en droit civil et des affaires (en arabe), FSJES Tanger 2013-2014,p
39
[27]
Arrêt de la Cour de Cassation n°320 en date du 21 avril 2015, chambre civile,
dossier n° 4259/1/3/2014,revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21,
p57.
[28] AHMED AL FKIHI, op cit,p 39
[29]
Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913
[30]Dahir
portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le
texte du code de procédure civile, tel qu’il a été modifié et complété
[31] محمد كشبور، الكراء المدني والكراء التجاري: قراءة في ظهير 24 ماي 1955 وظهير 25 دجنبر 1980 دراسة تشريعية وقضائية وفقهية مقارن، الطبعة
الأولى، مطبعة النجاح الجديدة
ص198.
[32]
Le site officiel de l’administration française, Abandon de logement par le
locataire (départ à la cloche de bois)
Vérifié le 25 septembre 2014 - Direction de
l'information légale et administrative (Premier ministre)
[33]
Loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[34]
Jean-Luc Puygauthier, La loi Alur et la location meublée (Etude Immobilier), la
semaine juridique - notariale et immobilière - n° 15 - 11 avril 2014,
p90 : http://web.lexisnexis.fr/newsletters/avocats/05_2014/jcpn4.pdf
consulté le 02/05/2016 à12h07
[35]
Art 400 du DOC
[36]
Arrêt de la Cour de Cassation n°1665 en date du 25/7/1997, chamb civ, dossier
n°4866/88 en date du 3/2/1998, revenu AL ICHAA n°4, p116, cité par AHMED AL FKIHI, op.cit, p72
[37]AHMED AL FKIHI, op cit,p 24.
[38]Mohamed ben Ahmed Bounate, op.cit,
p55.
[39]
Arrêt en date du 11/11/1997 cité par Mohamed EL HINI, problème de reconduction
juridique du contrat de
bail à usage d’habitation pour le locataire initial.
[40]
Arrêt de la Cour de Cassation n°363, en date du 3/2/1998, cha Civile, revue de
la Cour suprême, n°55, juillet 2011, imp ALOUMNIYA, Rabat, p52
[41] Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chamb
civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême n°55, p52.
[42]AHMED AL FKIHI, op.cit, p23.
[43]عبد
الرحمان الشرقاوي،مرجع سابق ،ص125
[44] Mohamed ben Ahmed Bounate, op.cit,
p143
[45]HAMIOUI
Nabil, les procédures d’extinction et de résiliation du bail à usage
d’habitation ou professionnel : étude à la lumière des nouveautés de la
loi 67-12, mémoire pour l’obtention du master en droit des affaires et des
entreprises (en arabe), FSJES Souissi 2013-2014 , p143.
[46]
Arrêt de la Cour de Cassation n°3386 en date du 13/08/2012, chamb civ, dossier
n°1354/1/6/2012 AL MAHAKEM AL MAGHRIBIYA,n°143, novembre et décembre 2013,
p168.
[47] AHMED AL FKIHI, op.cit, p47
[48] أحمد عاصم، الحماية القانونية لكراء الاماكن المعدة للسكن او
الاستعمال المهنية، الطبعة الاولى 1996، مطبعة دار الناشر، ص 26.
[49]Jamal
Maatouk,« Un locataire qui ne veut
pas partir – Lavieeco », consulté le 22 mars 2016,
http://lavieeco.com/news/connaissez-vos-droits-maroc/un-locataire-qui-ne-veut-pas-partir-31593.html.
[50]Jamal
Maatouk ,Op.cit.
[51]
Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chamb civ, dossier n°655/93 en date du
3/2/1998, revenu de la Cour suprême n°55, p52.
[52] [52]
محمد كشبور، مرجع سابق،
ص198.
[53] AHMED AL FKIHI, op.cit, p51
[54]
AHMED AL FKIHI, op.cit, p52 et53
[55]
HAMIOUI Nabil, op.cit, p143.
[56]
Loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
[57]
Mohamed ben Ahmed Bounate, les nouveauté du bail à usage d’habitation ou à
usage professionnel, Etude globale des lois 6-79,63-99 et 64-99 en laissant
avec les règles générales du bail, Série AFAK AL KANOUN, 2001 imp Marrakech,
p42.
[58]
Arrêt de la Cour de Cassation n°17 en date du 15 janvier 2015, chambre civile,
dossier n° 1502/1/8/2012, revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21,
p44
[59]
Nabil HIMIOUI, op.cit,p 143
[60]
Nabil HIMIOUI, op.cit,p143
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